< path d = "M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z" / > < path d = "M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z" / > < path d = "M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z" / >

Бесплатная консультация юриста

8(800)302-39-65

Бесплатная консультация юриста

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Продажа квартиры в долевой собственности

Просмотров 824
Фото: pixabay.com

Недвижимость растёт в цене и пользуется спросом. Даже если речь идет о квартире с долевой собственностью, ее можно продать целиком. Правда, нужно учесть мнения всех собственников, в противном случае купля-продажа не состоится. Имейте в виду, что в случае продажи квартиры в долевой собственности в сделку включаются все доли, в том числе незначительные (например, 1/40 часть). И если возникают противоречия, желательно решить их как можно скорее. Иначе ни о какой продаже всей квартиры не может быть и речи.

Как правильно продать долевую квартиру, на что обратить внимание, как заключить договоры – всем вместе или каждым по отдельности с покупателем? Особенности процесса мы разберем в статье.

✅ Новое в законе: изменения на 2019 год

Прежние изменения в законодательстве были связаны прежде всего с нотариальной формой договоров. Отчуждение долей в общем праве с 2016 года подлежит обязательной заверке у нотариуса. Иначе МФЦ и Росреестр не примут документы для регистрации права.

Аналогично и в случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности – пока без нотариуса не обойтись (изменения в ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации…»).

Нововведение 2019 года – отказ от нотариальной формы, если в сделке участвуют все владельцы долей одновременно. Соответствующий Федеральный закон подписал Президент В.В. Путин 1 мая 2019 года – ФЗ № 76 вступает в силу с 31 июля 2019 года. Начиная с лета, такие сделки будут проводиться без участия нотариуса. Достаточно простой письменной формы договора купли-продажи и акта приема-передачи квартиры.

Не утратила актуальность и общее решение совладельцев по распоряжению долями – продать квартиру целиком можно только с согласия всех дольщиков (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Если хотя бы один из них выступит против, сделка не состоится. Остается два варианта – продажа жилья по долям одному покупателю или принудительная продажа через суд.

✅ Как продать квартиру в долевой собственности

Отчуждение долей по отдельности – утомительное и невыгодное занятие. Лучше всего договориться о продаже всей квартиры в долевой собственности. Такое жилье ценится выше, на него проще найти покупателя (доли чаще покупают под прописку, например, в Москве или Санкт-Петербурге).

Если прийти к общему решению, порядок продажи долевой квартиры не будет отличаться от обычной сделки.

🔻 Что лучше: одним или разными договорами?

Разумеется, в ходе обсуждений возникнут споры – что выбрать, заключение сделки по долям или одним договором на всех совладельцев? Обязательно найдутся противники второго способа.

Давайте разберем плюсы и минусы каждого способа на примере сравнительной таблицы.

Сравнительный критерий Один договорРазные договоры
Выгода (цена)Стандартная рыночная стоимость

Плюс: никаких потерь, возможность повысить цену
30-40% ниже, чем кадастровая или рыночная стоимость доли в составе квартиры

Минус: приготовьтесь к финансовым убыткам
Госпошлина и расходыОбщая на всех продавцов (собственников) – 2 000 рублей + услуги нотариуса (так же поровну)

Плюс: распределение расходов, минимум затрат
Затраты несет продавец отдельной доли – он же оплачивает УПТХ нотариуса.

Минус: финансово невыгодно
Поиск покупателяОтносительно легко (объявления, газеты, интернет, знакомые, риелторы)

Плюс: поиск и выбор подходящего платежеспособного кандидата
Очень сложно

Минус: далеко не все согласятся покупать долю в квартире – чтобы жить по соседству с чужими людьми
Преимущественное право покупкиНе требуется

Плюс: отсутствие затрат на рассылку уведомлений, минимум споров и проблем
Обязательное условие в соответствии со ст. 250 ГК РФ

Минус: сколько совладельцев – столько и предложений о выкупе доли по единой цене и условиям для всех
Расчет стоимостиОсложняется наличием нескольких собственников – возможны разногласия

Минус: затраты на независимую экспертизу, длительное обсуждение условий сделки
Особых сложностей нет

Плюс: итоговую цену устанавливает продавец доли – в этом плане ему проще (достаточно изучить спрос на рынке жилья)

Таким образом, выгоднее и удобнее продать долевую квартиру по одному договору – при единогласном решении всех собственников. Зачастую оформление поручается одному из собственников по доверенности от остальных. Разные продавцы и договоры усложняют сделку.

Схожие моменты и для покупателя (-ей) квартиры. Если он имеет дело с разными продавцами по отдельности, возрастают расходы – регистрация договоров у нотариуса, УПТХ, госпошлины Росреестра. Вместе с тем приходится изучать множество договоров, вчитываться в условия, проверять чистоту операции, полномочия продавца – на это уходит много времени и сил.

🔻 Продажа квартиры: пошаговая инструкция

Согласие достигнуто, что делать дальше?

Порядок заключения сделки по продаже квартиры в общедолевой собственности состоит из следующих этапов:

Этап 1.

Обсуждение вопроса реализации жилплощади – в рамках общего договора или отдельных ДКП на каждого из собственников. Второй вариант потребует рассылки уведомлений о намерении продать долю. Остальные совладельцы решают – выкупать долю или отказаться от преимущественного права (ст. 250 ГК РФ). Первый вариант не требует извещений, поскольку в сделке изначально участвуют все дольщики.

Этап 2.

Выработка общей стратегии. Совладельцы выступают в роли Продавца квартиры, им нужно определить цену (см. ниже). Помимо этого, они обсуждают вопрос с оплатой госпошлин. Желательно выбрать одного человека и передать ему полномочия на заключение купли-продажи. Избранный займется сбором документов, встречей с покупателем, показом квартиры, снятием с регистрационного учета (выписка). Однако при подписании ДКП у нотариуса должны присутствовать все собственники.

Этап 3.

Обращение к нотариусу и подписание договора купли-продажи + акта приема-передачи и расписок. Составлением документа занимается нотариус. Даже если вы составите ДКП самостоятельно, с вас возьмут тариф за утверждение. Нотариус проверяет документы, запрашивает нужные справки, изучает характеристики жилплощади, дает консультации.

Этап 4.

Передача ДКП и документов в Росреестр. Начиная с 1 февраля 2019 года, операция поручена нотариусам (бесплатно). Заявителям не нужно посещать МФЦ или Росреестр самостоятельно. Сведения передаются через нотариуса в электронном виде – в течение 1 дня. При необходимости специалист заверит договора ЭЦП – электронной цифровой печатью.

Этап 5.

Получение готового документа о регистрации права собственности. Раньше выдавали свидетельства, с 2016 года их заменили выписки из ЕГРП, а сейчас выдают выписку из ЕГРН. Электронный документ имеет такую же юридическую силу, как и бумажный образец. При желании можно заказать у нотариуса заверку бумажной выписки из Росреестра (за отдельную плату).

Этап 6.

Получение денег от покупателя – остаток за проданную квартиру поступает на счет продавцов (совладельцев). Безопасный способ передачи денег – аренда банковской ячейки, аккредитив и депозит нотариуса. Тот, кто получает деньги, составляет расписку – чтобы впоследствии не возникло вопросов по расчетам.

Этап 7.

Внесение налога за доход от сделки. Обязательство несут продавцы долей в квартире – каждый соразмерно своей части (см. ниже).

🔻 Определение стоимости

Один из важных моментов – установить стоимость квартиры. Причем, если продавец не один, а их несколько, предстоит договориться о цене на общем собрании. Нельзя заключать сделку, если Иванов хочет выручить за квартиру 5 млн, Петров – 3,5 млн, а Зайцев 1 млн рублей.

Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту

Как собственники могут оценить недвижимость:

  1. Самим – предстоит найти схожие объекты, сравнить по характеристикам с объектом оценки, узнать рыночную (кадастровую) стоимость. Например, если вы хотите определить цену квартиры на рынке вторичного жилья, нужно искать недвижимость из этой же группы (новостройки и коттеджи не подойдут).
  2. Услуги лицензированных оценщиков – профессиональная работа с выдачей заключения об оценке недвижимости. Совладельцам предстоит найти подходящую фирму, заключить с ней договор на оказание услуг, предоставить документы на квартиру и ждать результата.
  3. Кадастровая цена – указана в справке из ЕГРН о кадастровых характеристиках объекта. Все, что нужно – обратиться в Росреестр и заказать выписку с ценой квартиры. Удобнее сделать это через официальный портал Росреестра – срок готовности от 1 до 3 дней.

Что выбрать? Если вы не отслеживайте изменения на рынке недвижимости, не знаете о ценах, критериях оценки и сравнения – лучше всего доверить работу профессионалам. Предварительно вы можете получить консультацию наших юристов.

Рекомендуем к прочтению “Как рассчитать стоимость доли в квартире“.

🔻 Какие нужны документы для продажи квартиры в долевой собственности

Начинайте собирать документы заранее, поскольку ряд справок выдаются не сразу, а спустя 2-4 недели.

Необходимые документы для МФЦ и Росреестра:

  • удостоверения личности: для взрослых и детей до 14 лет – паспорта, малолетним до 14 лет – свидетельства о рождении;
  • документы-основания на доли в квартире – дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации, обмена и др.;
  • документы о регистрации – свидетельства или выписки из ЕГРН;
  • технические и кадастровые – кадастровый план (Росреестра) или техплан из БТИ (старого образца);
  • архивная выписка из домовой книги;
  • выписка из ЕИРЦ о том, что никто из собственников не имеет задолженности по квартплате;
  • три экземпляра ДКП – один останется в ФКП «Росреестра»
  • передаточный акт (акт приемки).

Иногда могут понадобиться иные документы – справка из Налоговой, акт-разрешение органа опеки (ООП), согласие второго супруга и др.

Если отчуждать доли по отдельности, в МФЦ потребуют копии уведомлений/отказов/согласия остальных дольщиков. Их отсутствие является основанием для приостановки регистрации – на устранение проблем дается 3 месяца.

🔻 Образец договора купли-продажи

  

🔻 Стоимость

Изменения в законодательстве привели к удорожанию сделок с долевой собственностью. Теперь, чтобы продать квартиру, находящуюся в общедолевом владении, нужно заплатить за услуги нотариуса (раньше их не было).

Обращение к нотариусу всех совладельцев квартиры дешевле – тариф на госпошлину составит 0,5% от суммы договора купли-продажи. Минимальная сумма к оплате – 300 рублей, а максимальная – 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ).

Обратите внимание, что расходы несут не по отдельности, а все вместе – независимо от числа собственников.

Второй обязательный платёж – оплата услуг правового и технического характера (УПТХ). Нотариус не только заверяет договор, но и выполняет прочие действия в интересах клиента: консультации, запросы в Росреестр, распечатка, заверка копий, поиск сведений в ЕИС, разработка проектов, проверка юридической чистоты сделки и т.д.

🔻 Налогообложение: как рассчитать налог

Группа продавцов получает обогащение в виде выручки от продажи квартиры. Прибыль облагается налогом в размере 13% НДФЛ – при условии, что жилье было в собственности менее 3 (5) лет. Расчеты тесно связаны с размерами долей совладельцев.

За основу берется один из показателей:

  • цена квартиры в рамках договора купли-продажи;
  • кадастровая стоимость с учётом понижающего коэффициента (0,7% от суммы = 70% от кадастровой цены).

Наибольшее значение применяют в ходе расчета НДФЛ от сделки с жильем (см. “Налог с продажи доли квартиры“).

Интересная ситуация с налоговым вычетом. Сумма равна 1 000 000 рублей в рамках одной сделки (ст. 220 НК РФ). Однако, если квартира продается по долям, вычет будет меньше – соразмерно доли продавца.

Пример:

Собственники «А» и собственники «В» продают квартиры, находящиеся в долевом владении. Цена жилья одинаковая – по 3 000 000 рублей. Собственники «А» не смогли договориться и намерены реализовать недвижимость по отдельности – всего 4 человека с равными долями. Группа «В», напротив, продает квартиру сообща (их также 4 человека). Кто получит большую выгоду от налогового вычета?

  • Собственники «А» смогут получить 1 млн рублей на каждого – учитывая, что цена доли меньше 750 000 рублей на человека, они освобождаются от налогового сбора;
  • Группа «В» получит 1 млн рублей на четверых, т.е. по 250 000 рублей на каждого. Эту сумму они могут отнять от цены сделки (размера своей доли), а остаток пойдет для расчета НДФЛ – налог платить все же придется.

Вывод: с точки зрения налогового вычета выгоднее продавать квартиру по долям. Но и общая прибыль от сделки будет в 2-3 раза меньше.

✅ Что делать, если один из собственников не согласен на продажу квартиры?

Нередко при обсуждении продажи квартиры находятся несогласные. Кому-то выгоднее продать лишь свою долю, другие не хотят иметь дело с совладельцами, а третьи просто не желают продавать квартиру. Как быть в такой ситуации?

  1. Очевидный вариант – продать оставшиеся доли (не всю квартиру целиком). Сперва придется предложить их несогласному, и, если он откажется от выкупа, искать покупателя по объявлениям.
  2. Принудительная продажа – подойдет в случае с незначительной долей в квартире (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Совладельцам нужно заказать экспертизу, установить размер доли несогласного, подать иск и добиться выкупа.

Если жилье представляет ценность, можно предложить несогласному выкуп его доли и без суда. Впоследствии квартира продается по высокой цене с учетом затрат на выкуп доли одного из собственников. Подобное актуально для регионов с дорогим жильем – Москва, Санкт-Петербург, Крым.

Читайте также “Как продать долю квартиры, если другие собственники не согласны“.

✅ Заключение

Продажа квартиры, которая находится в долевой собственности делает участниками всех совладельцев. Если они договорятся, то смогут продать жилье по одному договору купли-продажи. Если нет – придется отчуждать доли по разным ДКП и за меньшую цену. Операции с долевой собственностью требуют участия нотариуса, а с 31 июля 2019 года – нотариус не обязателен.

Нехватка знаний может серьезно осложнить сделку с жильем. Каждая ситуация требует индивидуального анализа – расчет цены, списка документов, условий продажи, извещения совладельцев, поиска покупателя и других особенностей. Если вам сложно разобраться с продажей, задайте вопрос нашим юристам. Жилищные эксперты подскажут, как лучше заключить сделку, куда обратиться и на чем сэкономить.

Смотрите видео о нюансах продажи квартиры в долевой собственности:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
614
задать вопрос эксперту

Комментарии:

Добавить комментарий
Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания применять.