Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Налог с продажи доли в квартире

Просмотров 451
Фото: pixabay.com

Возмездная сделка с долями предполагает участие покупателя и собственника недвижимости. Продавец, в отличие от покупателя, получает доход с продажи доли – ему необходимо рассчитать налог на прибыль и отчитаться в ФНС. И как показывает практика, с этим возникают сложности. Налогоплательщики не знают, как правильно считать налоговую базу, имущественный вычет, разницу доходов/расходов, а также сроки владения квартирой. Незнания могут привести к ошибкам, а ошибки к санкциям со стороны налоговой инспекции.

Нужно ли платить налог с продажи квартирной доли? Как его правильно считать: от рыночной или кадастровой цены? Что такое налоговый вычет, кому он доступен и как его применить на практике? Обо всех деталях с примерами расчетов – читайте далее.

✅ Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры

Затевая продажу жилья, нужно учитывать не только доход, но и расходную часть – налог на прибыль. После того, как продавец продаст долю в квартире, он получает деньги от покупателя. Денежная сумма и будет той базой, которая применяется для расчета налога. Далее, продавец обязан заплатить 13% НДФЛ с дохода от сделки с недвижимостью. Никаких отличий от продажи всего объекта в законе не предусмотрено.

Особенности налогообложения при купле-продаже:

Каков срок владенияДо 1 января 2016 годаПосле 1 января 2016 года
Менее 3 летОбложение налогомОбложение налогом

*/ – размер налоговой базы не должен быть ниже 70% от кадастровой стоимости доли – в противном случае ФНС считает налог исходя из понижающего коэффициента – 0,7, т.е. 70% от цены по кадастру
Более 3 лет (36 месяцев)Налог отсутствуетНалог нужно заплатить, за рядом исключений – в зависимости от того, как продавец получил часть жилья:

• дарение доли от близкого родственника или третьего лица;
• рента – договор пожизненного содержания с иждивением;
• приватизация – в ходе перевода муниципальной квартиры в частную собственность;
• наследование – по закону или по завещанию от любого лица

*/ – покупка доли не входит в список исключений – дальнейшие сделки облагаются НДФЛ в рамках полученного дохода
Свыше 5 лет (60 месяцев)Не нужно оплачивать 13% НДФЛОсвобождение от налоговых обязательств

Таким образом, важное значение играет срок владения недвижимостью – если он меньше 3 (5) лет, продавец обязан уплатить налог. Если срок укладывается в льготный период – ничего платить не придется.

✅ Как рассчитать налог с продажи доли в квартире: примеры

Итак, представим, что вам нужно посчитать налог на продажу доли в квартире – если не укладываетесь в льготные сроки. Чтобы не запутаться с цифрами, нужно сразу смотреть на два фактора:

  • цена по договору купли-продажи – та сумма, которую запрашивает продавец;
  • кадастровая стоимость – указана в выписке из ЕГРН (обновляется первого числа нового года).

Налоговики берут оба показателя, но рассчитывают 13% от большей суммы. Что это означает на практике?

Пример:

Георгий решил приобрести ½ долю в квартире и совершил сделку в августе 2016 года. Согласно расчетам, кадастровая цена всего объекта – 1 500 000 рублей, а доля Георгия – 750 000 рублей. Уже через два года, в сентябре 2018 года Георгий продал долю за 820 000 рублей. Получается, что срок владения не дотянул до 5 лет, что исключает льготы на оплату налога.

Георгию нужно посчитать 13% НДФЛ – а значит:

  • по кадастровой стоимости: 1 500 000 рублей * ½ долю * 0,7 (70% от кадастровой цены) = 525 000 рублей;
  • согласно договору купли-продажи – 820 000 рублей;
  • цена продажи > кадастровой стоимости – значит ФНС рассчитает налог от 820 000 рублей (налоговая база);
  • 13% НДФЛ от 820 000 рублей = 106 600 рублей.

Расчеты не применяются, если доля находится в собственности свыше 5 лет, а в случае с дарением, рентой, наследованием и приватизацией – свыше 3 лет. Сведения о сроках можно найти в цветном свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН – нового образца (см. “Как узнать о доле в квартире“).

✅ Порядок уплаты налога с продажи доли в квартире

Недостаточно просто заключить договор купли-продажи. Важно уведомить об этом налоговую службу – подать декларацию формы 3-НДФЛ о полученных доходах за календарный год.

🔻 Куда обращаться?

Налоговые вопросы решаются в уполномоченном органе – территориальном ИФНС. Расположение, телефон и адрес организации вы можете узнать на официальном сайте ФНС или в справочниках вашего города.

Продавец может обратиться:

  • лично – в филиал налоговой службы по месту ее нахождения;
  • через сайт ФНС – дистанционный онлайн способ подачи деклараций о доходах.

Если вы обращаетесь через сайт ФНС, нужно иметь доступ к Личному кабинету. Туда заносятся данные о налогоплательщике, так что вводить их повторно уже не придется.

🔻 Подача налоговой декларации

Начнем с уточнения термина.

Налоговая декларация – это форма 3-НДФЛ, куда заносятся сведения о полученных за год доходах, подлежащих налогообложению. Подача отчётности лежит на заявителе – в нашем случае на продавце квартирной доли.

Способы заполнения декларации 3-НДФЛ:

  • собственноручно, от руки – на чистом бланке синей пастой (см. ниже);
  • вбить данные на компьютере – электронная форма декларации в Налоговую;
  • помощь специальных программ по типу «Налогоплательщик» и «Декларация» – их можно скачать с официального сайта ФНС.

Порядок сдачи декларации не таит в себе ничего сложного. Вариант отправления зависит от выбранного выше способа:

  • личное посещение ИФНС – декларацию можно заполнить прямо на месте или заранее (например, с помощью юристов нашего портала);
  • через представителя – понадобится доверенность на имя выбранного вами кандидата + копия его паспорта;
  • заказное письмо по почте – с описью вложений (декларации 3-НДФЛ);
  • электронная отправка с заверкой документа ЭЦП – электронной цифровой подписью.

Обратите внимание, что декларация 3-НДФЛ подается даже при отсутствии налоговой базы – в таком случае нужно сдать «нулевую» декларацию. Налоговики проверят данные, но не начислят налог на прибыль.

🔻 Способы оплаты налога

Перечисление денег в счет налога производится только после утверждения декларации. Сотрудники ФНС проверят правильность расчетов, сверят их с базой Росреестра и выдадут реквизиты для оплаты.

Варианты внести налог с продажи недвижимости:

  1. Касса банка – потребуется посетить банк, предъявить квитанцию и паспорт. Затем нужно передать деньги и забрать чек об оплате. Комиссия при внесении платежей в ФНС не взимается.
  2. Онлайн – при наличии доступа в ЛК Госуслуг, Налоговой или онлайн-сервисов (например, Сбербанк Онлайн). Также можно воспользоваться кошельком на QIWI и Webmoney.
Не забывайте, что собственность на долю предполагает уплату имущественного налога. Пока объект не продан, налоговые обязательства несет продавец. Оплата производится не через декларацию, а по реквизитам ФНС любым удобным способом: в банке, на почте, онлайн. Уведомления из Налоговой приходят на 2-3 месяца до крайнего срока оплаты (1 декабря).

О том, какие еще есть права и обязанности у долевых собственников – читайте в отдельной статье.

🔻 Сроки

Подоходный налог тесно связан с периодом права собственности на долю в квартире. Отсчёт начинается с момента перехода права в органе Росреестра. Скажем, в случае с дарением договор мог быть подписан 12 января 2019 года, а переход права собственности в ФКП «Росреестра» датируется 23 марта 2019 года. Следовательно, отсчет 3-летнего срока начнется с 23 марта.

Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Несколько иные правила в случае с наследованием долей – срок вступления в право собственности совпадает с датой открытия наследства. Например, умерший скончался 21 марта, нотариус открыл дело 23 марта (по заявлению родных), свидетельства о праве на наследство выдавались 23 сентября (полгода), а право собственности зарегистрировано 2 октября. Считается, что отправной точкой станет 23 марта – день открытия наследственного имущества. От этой даты и начинается отсчет 3-летнего срока (36 месяцев).

Декларация 3-НДФЛ подается в ИФНС не позднее 30 апреля следующего календарного года (п. 1 ст. 229 НК РФ). Непосредственная оплата производится в срок до 15 июля следующего года.

🔻 Ответственность за неуплату

Несвоевременное внесение платежа или уклонение от налогов – это правонарушение. Обязанность каждого гражданина – отчислять налоги с имущественных сделок и получения доходов. Неисполнение чревато административной и даже уголовной ответственностью.

Что грозит за неуплаты налога с продажи жилья:

  • наложение штрафа в размере 20% от неуплаченного в ФНС сбора (ст. 122 НК РФ);
  • штраф от 100 до 300 тысяч рублей, принудительные работы на срок до 1 года, 6-месячный арест или лишение свободы до 1 года – в зависимости от обстоятельств (п. 1 ст. 198 УК РФ).

Умышленное сокрытие доходов наказывается до 40% штрафа от невыплаченных сумм от сделки с жильем.

✅ Как уменьшить размер налога?

Закон позволяет снизить налоговые отчисления за счет льготных параметров. Если доля находилась в собственности менее 3 (5) лет, в случае ее продажи можно воспользоваться двумя способами – вычетом или заявить о расходах на приобретение имущества (п. 2 ст. 220 НК РФ). Оба варианта одновременно применять нельзя – только один из них.

Если вы приобретаете имущество в браке – читайте статью “Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность супругов“.

🔻 Доходы минус расходы

Налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу за счет включения расходов на покупку проданной доли.

Формулу можно представить как «доходы минус расходы». Опция подойдет лишь в том случае, если собственник получил долю не на безвозмездной основе. Проще говоря, дарение, наследство, приватизация (бесплатная) и рента не учитываются. Достаточно найти и предъявить договор купли-продажи доли, где указана цена ее приобретения. Также может понадобиться письменная расписка – о том, что предыдущий продавец получил деньги в полном объеме (ст. 808 ГК РФ).

За счет расходов можно свести налоговую базу «к нулю» – а значит и НДФЛ оплачивать не придется.

Пример 1

Алеся продала треть 3-комнатной квартиры и хочет снизить размер налога. Прежде она купила эту долю за 750 000 рублей, а сейчас продала за 900 000 рублей (разница +150 000 рублей). Формула «доходы минус расходы» позволяет определить итоговую сумму для расчета налога – 150 000 рублей. Алеся прикладывает копию ДКП, подает декларацию, где и указывает прежние расходы и доход от сделки. Она рассчитывает 13% от 150 000 рублей, что равняется 19 500 рублей. Представители ИФНС проверили данные и не нашли никаких отклонений.

Пример 2

Евгений приобрел долю в 2-комнатной квартире – затраты составили 230 000 рублей. Со временем собственнику понадобились деньги, и он решает продать долю раньше 3-летнего срока с даты покупки. Евгений находит покупателя и продает ему право в общей собственности за 180 000 рублей. Расходы оказались выше, чем доходы. Евгений вправе подать декларацию 3-НДФЛ с «нулевым» показателем (отрицательного не существует). Налоговики проверят сведения и не будут начислять НДФЛ.

🔻 Налоговый вычет при продаже доли квартиры менее 3 лет

Одно из нововведений в налоговое законодательство – право на налоговый (имущественный) вычет. Его могут получить физические лица (граждане), которые продают долю в квартире, которая была в собственности менее 3 (5) лет.

Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту

Величина налогового вычета на одного человека в 2021 году – 1 000 000 (миллион) рублей. Однако эту сумму не отнимают от рассчитанного налога, т.к. вычет связан с налоговой базой. Другими словами, с той суммой, из которой рассчитывается НДФЛ (например, рыночная цена квартирной доли).

Воспользоваться правом на вычет может абсолютно любой продавец, независимо от возраста и социального статуса. Размер льготы может изменяться. За основу берется характер сделки:

  1. Если вы продаете только свою долю (отдельный договор) – вам положен вычет в полном объеме (1 млн рублей).
  2. Если в договоре фигурирует квартира, где есть доля продавца (один договор) – вычет в размере 1 000 000 рублей делится на всех совладельцев.

Вычет применяется к сумме продажи квартирных долей в общем праве. Плательщик вправе вычесть из нее 1 млн рублей и рассчитать НДФЛ от остатка.

Пример:

Востриков получил наследство и теперь имеет ½ долю в 2-комнатной квартире (г. Москва). Он собирается продать свою долю, а второй сособственник не участвует в сделке (но и не выкупает процент Вострикова). Продавец ищет покупателя на стороне и продает ему долю за 4 200 000 рублей. Жилая площадь (доля) находилась в собственности менее 3 лет, поэтому льготы не положены. Востриков вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 рублей (самостоятельная сделка).

Взяв калькулятор, продавец подсчитал, что он вправе уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей: 4 200 000 рублей - 1 000 000 = 3 200 000 рублей. От этой суммы и будет рассчитан 13% налог на доходы. Итоговая сумма к оплате в ФНС – 416 000 рублей, вместо 546 000 рублей без вычета.

🔻 Распределение доходов

Третий способ связан с распределением доходов от купли-продажи долей или квартиры в целом. Совладельцы могут договориться о неравномерной фиксации прибыли от продажи (письмо ФНС России N ЕД-4-3/9664 от 13 июня 2012 года). Что это дает и как помогает на практике?

Пример:

Семья в количестве четырех человек – двое супругов, несовершеннолетние сын и дочь – имеют равные доли в квартире. Допустим, они намерены продать жилплощадь за 4 000 000 рублей. Следовательно, члены семьи вправе рассчитывать на имущественный вычет – 1 000 000/4 = 250 000 рублей на одного человека. Однако оказалось, что супруги получили свои доли 10 лет назад, а дети всего 2 года тому назад. Чтобы снизить налоговую базу, семья может поступить следующим образом:

  • 250 000 рублей – получает дочка (столько же сын);
  • мать и отец (супруги) – оставшиеся 3 500 000 рублей от сделки по ДКП (например, 2 млн на мужа и 1,5 млн – жене).

Итого: дети не понесут никаких расходов, поскольку их налоговые базы равняются «нулю» (250 000 - 250 000), а супруги изначально не оплачивают НДФЛ из-за сроков владения квартирой – свыше 5 лет.

Халатное отношение к налогам до добра не доводит. Выгодная сделка с продажей доли может обернуться серьезными неприятностями. Ошибки приводят к штрафам, переплате и даже уголовному преследованию. Чтобы избежать неприятностей, нужно знать, от чего считать налоги, что указывать в декларации и как проводить платежи? Ответы на эти и другие вопросы вы можете получить у наших юристов. Если вам сложно заполнить декларацию 3-НДФЛ, выбрать льготу и посчитать 13% – юрист объяснит все нюансы и восполнит пробелы в понимании законодательства.

Рекомендуем видео о том, как правильно считать и оплачивать налог с продажи недвижимости:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
614
задать вопрос эксперту

Комментарии:

Добавить комментарий
Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания Google.