< path d = "M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z" / > < path d = "M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z" / > < path d = "M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z" / >

Бесплатная консультация юриста

8(800)302-39-65

Бесплатная консультация юриста

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Отчуждение доли в квартире

Просмотров 777
Фото: pixabay.com

Основная прелесть права собственности – свобода в действиях. Законный владелец может подарить, завещать, обменять и продать свое имущество. Если речь идет о доле в квартире, действуют несколько иные правила. Собственник также может рассчитывать на отчуждение, но должен считаться с мнением остальных совладельцев. Например, при отчуждении через продажу нужно разослать уведомления и соблюсти преимущественное право выкупа.

Как правильно распорядиться долей в квартире? Что лучше выбрать: продажу, дарение или обмен? Каковы особенности отчуждения долей несовершеннолетних? Обсудим основные моменты операций с жильем.

✅ Что такое отчуждение доли в квартире?

Юридические действия с жильем направлены на пользование, владение и распоряжение. Последний вариант тесно связан с отчуждением имущества.

Отчуждение доли в квартире – это добровольное или принудительное прекращение права собственности в результате возмездных и безвозмездных сделок. Право собственника – продать, подарить, заложить, обменять, завещать, установить ренту и другие виды передачи жилья (ст. 235 ГК РФ).

О том, что можно сделать с долей в квартире – читайте в нашей статье.

Основания для отчуждения долей могут быть разными:

  • улучшение жилищных условий третьих лиц (например, при дарении);
  • снижение расходов на обслуживание квартиры: коммунальных платежей, капремонта и др.;
  • получение прибыли – от продажи доли в квартире;
  • расчет с кредиторами – например, в случае просрочки по ипотечным платежам.
Важно помнить, что обладатель доли вправе производить отчуждение только в отношении своего имущества. «Захватывать» чужие квартирные доли он не вправе. Совладелец распоряжается той долей, которая указана в документах о праве собственности (см. "Как узнать, какая доля в квартире вам принадлежит".

✅ Способы отчуждения долей

Переход доли от одного собственника к другому может иметь два варианта

🔻 Добровольный

Целиком по желанию владельца квартирной доли. Выбор подходящей сделки также на усмотрение законного совладельца:

  • отчуждение доли через договор купли-продажи;
  • обмен квартирных долей;
  • передача в дар в пользу родственника или третьих лиц;
  • установление ренты – пожизненное содержание в обмен на долю в квартире;
  • залог под кредит в банке.

Указанные сделки должны учитывать интересы остальных совладельцев (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Передача имущества в ущерб собственникам не допускается!

🔻 Принудительный

Второй способ отчуждения доли в квартире – принудительное изъятие со стороны суда, приставов, банка и местных властей. Зачастую это происходит против согласия собственника (ст. 237 ГК РФ). Однако такое взыскание всегда имеет под собой веские основания:

  • отчуждение в счет погашения кредитного долга (ипотека, автокредит);
  • изъятие за коммунальные долги перед УК или ТСЖ;
  • конфискация имущества – согласно решению суда (например, осужденных граждан);
  • принудительный раздел имущества супругов – если они не смогли договориться;
  • юридические последствия признания сделки недействительной;
  • реквизиция имущества.

Дальнейшая судьба долей решается в индивидуальном порядке. Конфискованное имущество могут выставить на торги (продать с аукциона), предложить совладельцам, передать в распоряжение банка, перевести в ведение муниципального образования и т.д.

Собственник вправе рассчитывать на денежную компенсацию. Особенно, если доля была реквизирована (п. 2 ст. 242 ГК РФ). Вопрос об оценке стоимости также требует индивидуального подхода.

✅ Как сделать отчуждение доли в квартире?

Разберем добровольные способы отчуждения имущества, поскольку собственник может ими воспользоваться. В случае с принудительным изъятием такого права не имеется.

Наиболее распространенные варианты:

  • продажа;
  • дарение;
  • мена (обмен).

Перечислим основные особенности и рассмотрим порядок действий.

🔻 Пошаговые инструкции: примеры

🚩 Продажа

Собственник может продать свою долю в квартире и выручить за нее денежную сумму. Правда, эта сумма будет в 2-3 раза меньше, чем рыночная цена доли в расчете от всей квартиры.

Отчуждение доли посредством продажи:

  1. Определиться с реализуемой частью жилья.
  2. Поставить в известность совладельцев квартиры – рассылка уведомлений о продаже.
  3. Заключить договор купли-продажи с выбранным собственником.
  4. Альтернатива при отказах – найти покупателя «на стороне».
  5. Заверить договоренности у нотариуса.
  6. Оформить право собственности в ФКП «Росреестра».
  7. Получить деньги от покупателя.

Приоритет в выкупе долей имеют совладельцы, даже если собственник не хочет вступать с ними в сделку (ст. 250 ГК РФ). Нарушение этого принципа может привести к оспариванию сделки в суде.

Пример:

Розанов являлся собственником ¼ части квартиры. Особых видов на жилье у него не было, поэтому он решил продать свою долю другим совладельцам. Уведомления дошли до адресатов, от них стали поступать ответы. Один из дольщиков согласился выкупить ¼ долю Розанова, а остальные правообладатели не имели средств на приобретение. Покупатель хотел, чтобы продавец сделал скидку. Дом был построен в 1970 году, капитального ремонта давно не было, квартиры оценивались крайне низко. Подумав, Розанов согласился на снижение цены. Совладельцы договорились, что отчуждение доли произойдет в присутствии нотариуса, выкупная цена составит 150 000 рублей, а все расходы на оформление будут поделены поровну. Розанов и второй совладелец ударили по рукам и заключили сделку.

🚩 Обмен (мена)

Второй вариант сделать отчуждение – заключение договора мены. Согласно его условиям, собственник передает свою долю второй стороне, а взамен получает другое имущество (ст. 567 ГК РФ). Это возмездная сделка, но вместо денег выступает имущество. Здесь действуют те же нормы, что и при купле-продаже жилья. Собственник обязан уведомить о своем решении остальных дольщиков.

Выгодной сделкой считается обмен долями в разных квартирах. Если одна доля дороже другой, придется возместить разницу в стоимости. Если цена долей будет примерно одинаковой, участникам не нужно оплачивать подоходный налог (НДФЛ).

🚩 По договору дарения

Дарением считается безвозмездная передача имущества в пользу родственника или другого владельца квартиры (ст. 572 ГК РФ). Жестом доброй воли пользуются прежде всего члены семьи. Родители могут сделать подарок своим детям, и наоборот.

Необходимые действия:

  1. Договориться с потенциальным кандидатом (одаряемым).
  2. Посетить нотариуса, заключить договор дарения, заверить документы.
  3. Переоформить право собственности в ФКП «Росреестра».

Поскольку сделка считается безвозмездной, уведомления рассылать не нужно. Достаточно найти одаряемого, обсудить с ним условия дарения и встречные требования (не финансовые). Получатель дара может отказаться от доли в квартире (ст. 573 ГК РФ).

Пример:

Дедушка хотел подарить долю в квартире своему внуку. Родители ребенка и сам внук не возражали. Однако условием дарения было успешное завершение средней школы. Внук являлся выпускником 11 класса и готовился к сдаче экзаменов. «Стимул» в виде дарения позволил сдать ЕГЭ и поступить в университет. Дарственная была оформлена еще до этого, но вступала в силу именно в момент окончания школы. Таким образом, дедушка произвел отчуждение своей доли в квартире в пользу внука.

🔻 Документы

Передача имущества третьим лицам требует соблюдения административного регламента. Участники заключают договор и прикладывают документы. Собранные комплекты понадобятся для нотариуса и регистраторов МФЦ или Росреестра.

Подготовьте следующие документы:

Один из договоров на отчуждение жилищной дроби

  • договор купли-продажи – в случае с продажей «идеальных» долей;
  • договор мены – при обмене;
  • договор дарения (дарственная) – в случае безвозмездной сделки;
  • договор залога имущества – на взятую в банке ссуду.

Документы на квартиру

  • свидетельство о государственной регистрации – выдавалось до 2015 года;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности на дробь;
  • выписка из Росреестра с характеристиками объекта недвижимости;
  • выписка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей;
  • выписка из домовой книги – со сведениями о прописанных в квартире лицах;
  • техпаспорт – старого образца или новая выписка из Росреестра.

Личные документы

  • копии и оригинал паспорта;
  • свидетельства о рождении – детям до 14 лет;
  • удостоверение опекуна или попечителя – по ситуации.

Прочие документы

  • нотариальные отказы совладельцев – в случае с продажей или меной;
  • разрешения от органа опеки – при отчуждении детских долей;
  • справки из ФНС – об отсутствии налоговых долгов;
  • письменные согласия супругов.

Для обращения в ФКП «Росреестра» потребуется составить заявление. Обычно этим занимается сотрудник органа. Заполненный бланк нужно подписать и проставить даты.

🔻 Сроки

Особых различий в плане сроков на сделки не имеется. Период оформления примерно одинаковый:

  • оформление договора, заверка у нотариуса – в течение дня;
  • отправка в ФКП «Росреестра» – нотариусом в течение 1 дня (электронная заявка), до 2-х дней (бумажный вариант);
  • ожидание готовности выписки из ЕГРН – до 3 дней с печатью нотариуса или до 7 дней без нотариального удостоверения сделки;
  • максимальный срок на ожидание ответов от совладельцев – 30 дней.

Отчуждение долей через МФЦ «Мои документы» растянет срок на 2-3 дня, зато сэкономит время на ожидание своей очереди.

🔻 Сколько стоит отчуждение доли?

Начиная с 2016 года, участники сделок с долями несут нотариальные расходы. Раньше эти расходы были необязательны, но сейчас без печати нотариуса сделка не пройдет.

Примерные затраты на отчуждение долей:

  • проект договоров – от 1 500 рублей;
  • нотариальная заверка – общая госпошлина в размере 0,5% от стоимости сделки (договора). Минимальная сумма – 300 рублей, а максимальная – 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). Оплачивают оба заявителя, по договоренности.
  • тариф на услуги нотариуса – индивидуально;
  • госпошлина за регистрацию изменений в праве собственности – 2 000 рублей с человека;
  • ставка подоходного налога13% для граждан РФ, 30% для иностранцев – освобождение от налога имеют близкие родственники и супруги дарителя (мать, отец, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры).

Средний чек в Москве при дарении – от 15 до 30 тысяч рублей, в регионах дешевле (не считая налогов).

Рекомендуем почитать “Сколько стоит договор дарения доли у нотариуса?”

✅ Отчуждение доли несовершеннолетнего

Дети считаются уязвимой категорией населения России. Помимо родителей, интересы ребенка защищают органы опеки и комитеты по защите детей. Возможные сделки должны проводиться с учетом пользы для несовершеннолетних.

Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту

Отчуждение доли ребенка требует согласования с ООП. И если с продажей категоричных запретов не установлено, то дарение от имени ребенка практически исключено.

В каких случаях можно сделать отчуждение детских долей:

  1. Если ребенок получит новую долю в другой квартире – в идеале она должна быть даже больше текущей (например, ½ часть в 2-комнатной квартире вместо ½ в «однушке» или 23 м² в обмен на 14 м² в отчуждаемой квартире). Читайте “Как выделить долю детям“.
  2. Если жилище отвечает санитарным и архитектурным нормам – достаточно просторное, исправность коммуникаций, отсутствие насекомых, неприятных запахов, соседей-алкашей, выбитых стёкол, шатающихся стен и потолка.
  3. Близость инфраструктуры – школ, садиков, больниц, магазинов, детских площадок, зон отдыха и парковых территорий.
  4. Согласие родителей или опекунов – переезд должен быть выгодным не только для ребенка, но и для его родителей. Недопустимо чтобы мать и отец обогащались за счет ребенка (например, продали его долю по высокой цене, а взамен купили долю в старой квартире).

Таким образом, отчуждение доли детей возможно, но при соблюдении интересов ребенка.

✅ Как можно избежать отчуждения доли в квартире?

Собственники переживают за свое имущество, и переживают вполне обоснованно. Зачастую именно доля в квартире становится объектом взыскания. Мы говорим прежде всего о принудительном отчуждении: судом, кредиторами, приставами и т.д.

Как уберечь долю в квартире от отчуждения:

  • Отстоять права в суде

Актуально, если совладельцы хотят выкупить малую долю, а вы против такого решения. Потребуется доказать, что доля хоть и является незначительной, вы имеете к ней интерес и появляетесь в квартире.

Читайте “Как признать долю в квартире незначительной“, а также что из этого следует и как поступить?

  • Выделить долю в виде комнаты

Если доля соответствует жилой площади, совладельцы не смогут ее забрать. Жилищная норма на человека – 12 м², но в каждом из регионов она своя (ст. 50 ЖК РФ).

  • Проверить документы

Соблюдение правил по приобретению доли исключает оспаривание сделки. Изучите документы о праве собственности, сверьте данные с реальным размером долей, посмотрите, нет ли ограничений на распоряжение долей?

  • Закрыть долги

Если у вас есть задолженность перед банком, не оттягивайте разбирательства до суда. Лучше прийти в банк и попросить о предоставлении отсрочки/рассрочки. Скорее всего кредитор пойдет навстречу – вы сможете реструктуризировать долг и погашать его частями. Если не нарушать график платежей, банк не подаст иск и не отсудит вашу долю в квартире.

Итак, мы рассмотрели вопрос об отчуждении долей в общем праве собственности. Различают добровольные и принудительные способы. Собственник может оформить любую сделку и передать права на свою долю третьему лицу. Популярные операции – продажа и дарение родственникам. Отчуждение доли ребенка требует участия органов опеки. Если жилищные условия окажутся хуже, ООП не дадут согласия на передачу детской доли.

Отчуждение долей – довольно непростая операция. Юридические сделки таят в себе множество сложностей: отказ в регистрации, нехватка документов, ошибки в заявлениях, нарушение прав собственников, проблемы с БТИ и ООП. Разобраться во всех тонкостях в одиночку непросто. Ну а если вы столкнулись с изъятием доли за долги, требуется помощь юриста. Именно юрист сможет оценить все факторы, привлечь аргументы, свериться с законами и дать дельный совет. Если вам нужна срочная консультация, задавайте вопросы на нашем портале. Мы поможем расставить все точки над «i» в жилищных вопросах.

Особенности отчуждения долей в общем праве на квартиру смотрите в видеосюжете:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
614
задать вопрос эксперту

Комментарии:

Добавить комментарий
Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания применять.