< path d = "M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z" / > < path d = "M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z" / > < path d = "M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z" / >

Бесплатная консультация юриста

8(800)302-39-65

Бесплатная консультация юриста

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Перевод апартаментов в жилой фонд

Просмотров 892
Фото: pixabay.com

Застройщики могут предлагать покупателям не только квартиры, но и апартаменты. Обычно такое жилье располагается в высотных зданиях с развитой инфраструктурой. Апартаменты имеют выгодные отличия в сравнении с жилым помещением. Отсюда и высокий спрос на коммерческие объекты жилого типа. По подсчетам, около трети покупателей в Москве выбирают апартаменты, планируя перевести их в жилой статус.

Но на пути переоформления могут возникнуть сложности. Далеко не все апартаменты можно превратить в квартиру. Да и сам рынок апарт-недвижимости является молодым. Здания строятся с коммерческим уклоном, что усложняет техническую перепланировку объекта в будущем. Для тех, кто все же намерен перевести апартаменты в жилой фонд – наша инструкция в помощь.

✅ Что такое апартаменты?

Первая мысль при слове «апартаменты» – презентабельная и дорогая жилплощадь со всеми удобствами. Де-факто ее можно назвать квартирой, но де-юре понятия «апартаменты» не существует. Мы можем определить параметры лишь предметно.

Апартаменты – это формат коммерческой недвижимости с двумя и более комнатами (Приказ Минспорттуризма РФ № 35 от 25.01.2011). Все помещения имеют условия для временного проживания людей. Однако в общем смысле апартаменты – это нежилое помещение. На них не распространяется действие Жилищного кодекса РФ.

Апартаменты – это что-то среднее между гостиничным номером, офисом и жилой квартирой. Строение, где расположены апартаменты, может похвастаться развитой инфраструктурой, сервисом, услугами и удобной развязкой. Внешне апартаменты могут не отличаться от квартиры. Зачастую такие помещения даже лучше: идеальная планировка, новые материалы, евро-ремонт, мебель, техника и т.д.

Вместе с тем существуют дома смешанного типа (кондо-отели). Например, на нижнем этаже могут быть ТЦ, рестораны и караоке, на средних – офисы, а на верхних этажах апартаменты с видом на мегаполис. Недвижимость активно продается и арендуется. Апартаменты могут принадлежать как одному человеку, так и семье – при условии, что они вошли в состав долевых собственников. Со временем владельцы могут задуматься о переводе апартаментов в жилой статус.

✅ Можно ли перевести?

Теоретически никаких запретов на перевод апартаментов в жилой фонд не предусмотрено. Практически – механизм требует тщательной подготовки и оценки ситуации. Ведь нужно придать апартаментам статус жилого помещения – квартиры. Процедура подчиняется нормам п. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Примеров успешного переоформления накопилось достаточно. Например, в Москве придали статус жилых объектов апартаментам ЖК «Лица», «Водный», «Савеловский Сити» и ЖК «Фили Град». Зачастую помощь предлагает сам застройщик или крупный девелопер (риелтор). Впрочем, при должном отношении к делу, можно придать апартаментам жилой статус и самостоятельно.

Выделяют три основных условия для перевода:

  1. Заявитель выступает собственником апартаментов.
  2. Нежилой объект ничем не обременен – отсутствует арест, залог под кредит, притязания третьих лиц.
  3. Недвижимость отвечает техническим требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям в МКД.
Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту

О требованиях подробнее:

Апартаменты пригодны для проживания, соответствуют Градостроительному регламенту (например, при двухъярусной планировке нельзя размещать кухню под санузлом).

Общая площадь не меньше стандартов: 1-комнатная – от 28 м², 2-комнатная – от 44 м². Число комнат не столь важно, куда важнее их назначение. Обязательное наличие кухни, туалета, ванной, жилой комнаты.

Допустимый уровень шума – не более 75 дБ.

Наличие канализации, отопления, вентиляции – инженерные узлы должны быть исправными.

Развитая инфраструктура важна, но по факту она не зависит от собственника. Современные ЖК и так имеют придомовую территорию, парковку, стоянку, «зеленые зоны», игровые/спортивные площадки, магазины и даже детские сады. Правда, бывает, что апартаменты выходят на промышленную площадку или магистраль. Вот тут могут быть проблемы с переводом в статус жилого фонда.

Еще один важный параметр – инсоляция. Окна помещения должны освещаться солнечными лучами. Согласно нормам СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1076-01, оптимальной можно считать инсоляцию кухни и жилого помещения. Временной отрезок, в течение которого лучи проникают в комнаты – 2 часа или 150 минут. Если апартаменты не имеют «выходов» на солнечную сторону, признать их жилым помещением крайне сложно. Но в законе есть «лазейки», которые позволяют обойти правило. Например, установить, что солнечные лучи проникают через окна не сразу, а в несколько «подходов» (допустим, в 10:00 и 13:00 дня).

✅ Зачем переводить апартаменты в жилой фонд?

Недвижимость апарт-формата пользуется немалым спросом. Однако все чаще ее стараются перевести в разряд жилых помещений. Причины кроются в выгодах для собственника и его семьи:

  • стоимость – апартаменты на 20-30% дешевле квартиры, и если превратить их в жилое помещение, можно выгадать в цене;
  • регистрация (прописка) – владелец апартаментов может оформить лишь временную регистрацию сроком на 5 лет, а квартира – это возможность получить прописку на постоянной основе;
  • налоговый вычет – доступен только в отношение жилого помещения, коим апартаменты не являются:
Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Например: апартаменты стоили 7,2 млн рублей, двое супругов оформили ипотеку и приобрели недвижимость. Если они захотят вернуть налоговый вычет при покупке, в ИФНС им откажут. Зато в случае с жилым помещением, можно подать на имущественный вычет и получить из бюджета 910 000 рублей. И это при том, что второй супруг сохранит налоговый вычет для дальнейших сделок с жильем. Выгода налицо!
  • налоги – апартаменты облагаются 2% налогом, а квартира – 0,5% от кадастровой стоимости;
  • снижение коммунальных платежей – тариф за коммерческие помещения выше, чем за ЖКУ в обычной квартире:

Правообладатель апартаментов оплачивает за холодную и горячую воду – на 10% больше, за отопление – на 25% выше, за электроэнергию – на 27% больше, чем собственник обычной квартиры. Итого: ежемесячная квартплата за коммерческий объект в 100 м² примерно на 2 000 рублей выше, чем за квартиру аналогичного размера.

  • развитая инфраструктура – застройщик возводит социальные объекты в пределах дома;
  • месторасположение – после переоформления статуса апартаментов, можно жить в непосредственной близости от места работы или учебы.
Нет смысла переводить апартаменты в жилье, если они принадлежат одинокому человеку, студенту, бизнесмену или инвестору. Задуматься о смене статуса можно семье с детьми или пенсионерам. Для них есть смысл оформить недвижимость как жилое помещение, например – с целью экономии или регистрации.

✅ Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?

Практика говорит о том, что процесс перевода лучше применять не для апартаментов, а дома в целом. Тем более, что современные комплекса имеют жилую планировку. Даже если нужно перестроить отдельные части, особых проблем не возникнет.

А вот случаи, когда из всего дома статус меняет лишь один собственник – очень редко. Причина в том, что, если здание соответствует СНИП и нормам СанПиНа, значит требованиям соответствуют и все квартиры. И обратная сторона – если объект коммерческий, под офисы и залы конференций, перевод в жилой статус невозможен.

Читайте также “Перевод садового или дачного дома в жилое строение“.

🔻 Варианты перевода

Итак, что нужно сделать для переоборудования апартаментов в квартиру? Прежде всего оценить текущее состояние объекта:

  • апартаменты соответствуют правилам – наилучший из вариантов, когда собственнику нужно лишь собрать документы и обратиться в администрацию;
  • апартаменты не соответствуют требованиям – придется приводить жилье в нормальное состояние, менять инженерные узлы, делать перепланировку, ремонт и т.д.

Оба варианта встречаются на практике. Важно знать, что делать в таких ситуациях. Сразу скажем, что процедура не из легких. Возможно вам не обойтись без помощи юриста. Если требуется консультация – оставляйте заявки прямо на нашем сайте.

🔻 Пошаговое руководство

Примерный план действий:

Шаг 1.

Вначале нужно уточнить, можно ли производить технические изменения с апартаментами? От этого зависит дальнейший перевод в статус жилого помещения. Городские власти выдадут заключение лишь в случае соблюдения технических нормативов.

Обратитесь в государственную или частную проектную организацию, например – в БТИ. Эксперты осмотрят апартаменты, составят заключение и сообщат о дальнейших перспективах. Если перепланировка возможна без ущерба для жилплощади, вам предложат составить проект изменений.

Шаг 2.

Готовый проект нужно направить в один из отделов местной администрации. Например, в Москве – это Департамент жилищной политики. Обратно придет ответ от уполномоченного органа. Департамент либо разрешит перепланировку по проекту, либо откажет в ней. Чаще всего выдают согласие. Но при условии, что вы подготовили грамотный проект изменений в апартаментах.

Шаг 3.

Техническое переоснащение нежилого помещения. Перепланировку лучше поручить фирме из СРО – саморегулируемой организации. Специалисты очертят и выполнят фронт работ в рамках проекта.

Шаг 4.

Заказ и изготовление нового техплана на квартиру. За ним нужно обращаться в БТИ. Предварительно инженер посетит объект и проверит его на соответствие стандартам. Технический документ выдадут в том случае, если нет отклонений от намеченного плана. Потребуется также акт приемки апартаментов.

Шаг 5.

Передать заявку в орган местного самоуправления (в Москве – ДГИ или Департамент жилищной политики, в Санкт-Петербурге этим занимается Жилищный комитет). Заявку можно подавать через МФЦ «Мои документы» или в режиме онлайн – через Госуслуги.

Разрешать перевод или отказать заявителю – решает межведомственная комиссия. Эксперты надзорных ведомств выносят вердикт на основании технического заключения, расчета инсоляции и норм СанПиНа. Затем решение отправляется на подпись замглавы администрации.

Шаг 6.

Наконец, происходит регистрация изменений в ФКП «Росреестра». Для этого нужно получить постановление администрации, приложить к нему ряд документов и отправить пакет в Кадастровую палату города, например – все через тот же МФЦ.

После внесения изменений в ЕГРН, апартаменты официально сменят статус на квартиру. Далее, если нужен документ о праве собственности, можно его заказать. Сейчас выдают выписку из ЕГРН, а ранее были свидетельства о праве собственности (устарели).

🔻 Документы

Первичную заявку в Департамент нужно дополнить документами на апартаменты. Обычно проект перепланировки уже разработан. Его, а также техпаспорт + поэтажный план, гражданский паспорт и договор о долевом участии (ДДУ) включают в состав документов для ДЖП или ДГИ.

Далее, собственник готовит документы для перевода:

  • оригинал паспорта;
  • по апартаментам – правоустанавливающие и регистрационные документы из Росреестра;
  • новый техплан или паспорт;
  • протокол общего собрания владельцев апартаментов + уведомление о собрании, лист регистрации, списки участников собрания – только в том случае, если решение о переводе касается всего дома.

Отдельные документы в МФЦ запросят самостоятельно, без участия заявителей. Если справки уже имеются в базе, можно обойтись без бумажных экземпляров.

🔻 Образец заявления о переводе апартаментов в жилое помещение

Для оказания государственной услуги по переводу апартаментов в состав жилья, нужно подать заявление установленной формы.

Заявитель выбирает способ обращения: лично в МФЦ или ДГИ, через представителя (по доверенности) или с помощью электронного портала Госуслуги. После одобрения заявления останется ожидать решения администрации.

Примерный образец вы найдете по ссылке ниже:

🔻 Стоимость

Переоснащение апартаментов в жилой фонд потребует серьезных затрат. Основные из них приходятся на ремонт и перепланировку помещения. Ведь собственнику придется создать из нежилого объекта хотя бы 1-комнатную квартиру с минимальными удобствами. Ответить на вопрос, сколько стоит реконструкция – довольно сложно. Где-то расходы могут составить от 10 000 рублей, а кому-то придется заплатить от 200 000 рублей.

Новый техплан и паспорт обойдутся в 1 500 рублей и выше, в зависимости от региона проживания. Затраты могут дойти до 5-10 тысяч рублей.

Юридическое сопровождение процедуры перевода – около 350 000 рублей. Однако в ряде случаев можно обойтись консультацией юристов.

🔻 Сроки оформления

Особенность перевода нежилых помещений в жилые – индивидуальность в подходе. Сроки, как и стоимость, могут отличаться. Многое зависит от самого заявителя, ремонтных работ в апартаментах, загруженности в администрации и МФЦ. На сроки также влияют ошибки, допущенные в ходе процедуры (например – недействительные документы, нехватка бумаг, ошибки в личных данных, нарушения норм СанПиНа).

Обозначим приблизительные сроки:

  • оказание государственной услуги по переводу – 45 дней;
  • уведомление заявителя о решении – в течение 3 рабочих дней;
  • запись в ЕГРН, переоформление документов – в течение 10 рабочих дней;
  • выдача новой выписки из Росреестра – от 3 до 5 дней.

Обо всех действиях по рассмотрению заявки администрация должна информировать заявителя. Для этого используют письма, SMS-сообщения, уведомления в ЛК на сайте Госуслуг и т.д.

✅ Судебная практика

Исходя из практики, перевод многоэтажных зданий из апартаментов в жилые квартиры не обходится без участия суда. Например, в Москве уже накоплен опыт успешных судебных дел по данному вопросу. Причем, не только в отношение одного собственника, но и сразу от группы владельцев недвижимости в многоэтажном доме (например: апелляционное определение Свердловского областного суда от 11 октября 2016 года по делу № 33-17810/2016).

Основная сложность в том, что законодательно этот вопрос урегулирован не до конца. Остаются спорные моменты, разночтения в нормативных актах и «решения» по усмотрению администрации. Последняя разновидность споров самая частая. Зачастую собственникам приходиться выступать в суде на стадии перепланировки апартаментов.

Пример:

Сергей обратился с иском против местной администрации г. Ростов-на-Дону. Мужчина имел в собственности апартаменты в центре города. За счет удобного расположения здания, объект рос в стоимости. Сергей решил увеличить ликвидность за счет перевода апартаментов в квартиру. Ему пришлось нанять ремонтную бригаду и привести объект в технический «идеал». Однако в переводе ему было отказано. Комиссия установила, что параметры межкомнатной двери не отвечают нормам СНИП. Фактически разница была 1-2 см, что и послужило поводом подать иск. Остальные критерии Сергей учёл, затратив на ремонт большие деньги. Суд встал на сторону собственника и обязал администрацию разрешить переоформление статуса апартаментов.

При наличии условий и желания собственник может сменить статус апартаментов на жилое помещение. Преимущества и выгоды очевидны. Но нужно понимать, что сложностей предостаточно. Одна из них – техническая невозможность переоборудования помещения. Именно поэтому лучше выбирать апартаменты, которые возводят по жилым стандартам СНИП (далее – их можно переводить в жилье без дополнительных затрат на ремонт). Обычно застройщик сразу ставит в известность дольщиков по ДДУ. Или же предлагает свои услуги.

Переводить апартаменты в жилой фонд или оставить все как есть? Каждый владелец решает по своему усмотрению. Но одного желания недостаточно. Юридические «рифы» могут сбить с толку, ввести в заблуждение, затянуть процедуру перевода. Да и отказ администрации встречается в 50% случаев. Если вы столкнулись с проблемой переоформления апартаментов, хотите знать о порядке действий, нюансах, подводных камнях – задайте вопрос нашим юристам. Они подскажут, что делать в вашем случае. Нередко это экономит и деньги, и время, и нервы собственников.

Смотрите видео-ответ на актуальный вопрос, чем апартаменты отличаются от квартиры?

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
614
задать вопрос эксперту

Комментарии:

Добавить комментарий
Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания применять.