Задать
вопрос
онлайн
Бесплатная консультация
по всей России
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Просмотров 5
Фото: pixabay.com

Нередки случаи, когда покупаемая в браке квартира оформляется на одного из супругов. Прежде, чем проводить сделку нужно заранее продумать ее нюансы и возможные последствия, если дело дойдет до развода. Именно раздел жилья обычно вызывает между бывшими мужем и женой наибольшее количество разногласий. Избежать этой процедуры и сопутствующих ей переживаний можно только в случае, если один из них будет единоличным собственником имущества.

На кого лучше оформить квартиру при покупке в браке

Согласно ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ, приобретаемое в браке имущество принадлежит обеим супругам при условии отсутствия каких-либо договорных документов на этот счет. Соответственно, не имеет значения, чье имя фигурирует в сделке купли-продажи квартиры и на кого будет оформлено право собственности по документам.

Кроме того, ст. 39 СК РФ определяет принцип равноправия людей, пребывающих в браке, поэтому в случае возможного развода совместно нажитое имущество делится поровну. При этом не учитываются размеры заработной платы или других доходов каждого, не имеет значения, что жилье покупается за деньги, заработанные только мужем (женой). Отсутствие личного дохода одного из супругов по уважительной причине (период декрета, ведение домашнего хозяйства и пр.) также не отменяет его права на половину имущества, приобретенного в браке.

Речь идет только о браке, официально зарегистрированном органами ЗАГСа. Если покупка жилплощади осуществляется в гражданском браке, ее собственником будет только супруг, указанный по договору купли-продажи в качестве покупателя. В таких случаях рекомендуется выделять при покупке доли каждого (к примеру, по ½), по которым имущество впоследствии может быть разделено.

Нюансы по налоговому вычету

Претендовать на имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости могут официально трудоустроенные граждане РФ, с зарплаты которых ежемесячно отчисляется НДФЛ 13%. Согласно закону можно вернуть 13% от стоимости квартиры согласно договору купли-продажи, но возврат предоставляется с суммы потраченных средств до 2 млн. руб. (ст. 220 НК РФ). Таким образом, вернуть можно не более 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.). Если покупка совершена после 31.12.2013, право вернуть себе указанный максимум дается каждому из супругов. Даже если она будет оформлена только на одного, второй также может получить вычет (ведь недвижимость в любом случае остается совместной собственностью). При этом его можно:

  • Получить в полном объеме только мужу (жене).
  • Распределить между мужем и женой. По умолчанию распределяется в равных долях, но по заявлению в налоговый орган доли можно изменить на любое соотношение (вплоть до 100% и 0%).

Пример. Ивановы Валерий и Юлия приобрели в браке квартиру за 4 млн. руб. но все документы оформили только на Валерия. Он подает документы на возврат НДФЛ в размере 2-х млн. руб. Юлия также может заявить о получении вычета по приобретенной недвижимости в размере тех же 2 млн. руб.

При этом нужно учесть следующее:

  1. Для возврата НДФЛ нужно предоставить документы, подтверждающие право собственности и факт оплаты денежных средств за квартиру (например, расписку о передаче денег продавцу).
  2. Распределить налоговый вычет можно на мужа и жену, только если каждый из них имеет официальный доход, с которого уплачивается налог.
  3. Если один супруг получает вычет в полной мере, тогда второй сохраняет для себя возможность воспользоваться налоговым вычетом в будущем, поскольку он предоставляется каждому гражданину только один раз.

Как обезопасить себя в браке при покупке квартиры

Несмотря на то, что в стандартных условиях все имущество, приобретаемое в браке, принадлежит на равных правах обоим супругам, имеется несколько способов стать собственником недвижимости, которая будет принадлежать только одному, тому, кто указан в правоустанавливающих документах.

Покупка через третье лицо

Один из вариантов обезопасить себя и «защитить» жилплощадь от возможных претензий супруга – купить недвижимость на третье лицо и оформить последующее дарение. По ст. 36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов в дар в период брака, считается его личной собственностью. Соответственно, приобретенное таким образом жилье не будет подлежать возможному разделу в случае расторжения брака.

Подаренная квартира переходит в собственность одаряемого не в момент подписания дарственной (договора дарения), а после государственной регистрации перехода прав в Росреестре.

В роли дарителя могут выступать как посторонние лица, так и родственники. Но здесь следует учесть несколько моментов:

  1. Платежеспособность дарителя. Важно иметь доказательства, что даритель купил квартиру на личные средства (собственные или заемные), но без финансового участия одного из супругов (одаряемого). Иначе второй «обделенный» супруг может оспорить сделку и добиться ее признания мнимой, которая на деле скрывает покупку за совместно нажитые средства в личную собственность одного из супругов и нарушает таким образом права второго супруга. Для этого ему нужно доказать факт траты средств из семейного бюджета. Например, использовать банковскую выписку, где указано снятие крупной суммы денег, особенно если она соответствует цене договора купли-продажи. Возможным доказательством также будет информация об отсутствии у самого третьего лица (дарителя) реальной финансовой возможности для столь дорогостоящей покупки.
  2. Налогообложение подарка. Если в качестве третьего лица-дарителя будет посторонний человек, одариваемому нужно уплачивать НДФЛ в размере 13% от рыночной стоимости жилья. Дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ, но не избавляет от необходимости обе стороны подавать декларацию о доходах: одаряемому – в размере подарка, дарителю об отчуждении квартиры. Каждому из них необходимо дополнительно предоставить документы, подтверждающие близкое родство (к примеру, свидетельство о рождении).
  3. Возможные варианты поведения потенциальных наследников третьего лица (детей, родителей, супруга). Они могут оспорить договор дарения. Худший вариант: даритель умирает, не успев оформить договор дарения, и не оставляет завещания. В такой ситуации купленная недвижимость подлежит разделу между его законными наследниками. Минимизировать этот риск можно путем оформления завещания на дату сделки купли-продажи. Но даже этот шаг не гарантирует полную юридическую защиту, поскольку наследодатель вправе отменить завещание или оформить его на другого человека в любое время. Поэтому такой способ покупки жилплощади «на себя» следует выбирать только при условии полного доверия и взаимопонимания с так называемым третьим лицом.

Покупка за личные средства

Еще один вариант стать единоличным собственником жилья, которое не придется делить при разводе – купить его за личные средства. Они могут быть заработаны до заключения брака, а также подарены или получены на правах наследования даже в период супружеской жизни.

Главное в таком случае иметь доказательства траты на покупку именно личных средств, которые в случае раздела имущества помогут подтвердить принадлежность личной собственности одного из супругов. Например,

  • оформить предварительно договор дарения денег;
Идеальный вариант: прописать в договоре целевое назначение денежного подарка. Например, «передаю денежные средства в сумме 3,7 млн. руб. на покупку квартиры».
  • иметь счет в банке, куда деньги были зачислены еще до регистрации брака или внесены дарителем, и с него же оплатить покупку недвижимости.

Брачный договор

Третий и наиболее надежный вариант защитить свои интересы на случай возможного раздела имущества – подписание брачного договора (контракта). Документ регулирует имущественные и финансовые отношения между мужем и женой, в том числе, если дело дойдет до развода. В нем можно прописать отличные от стандартных условия в отношении нажитой в период брака недвижимости и прав владения нею (ст. 42 СК РФ): кто остается собственником при разводе, будет ли второй супруг снят с регистрационного учета и пр.

Контракт составляется в письменной форме и требует нотариального заверения. Его можно подписать до регистрации брака или во время супружества. Прописанные условия будут действовать в отношении имеющегося имущества и планируемого к приобретению в будущем. Заранее определив все детали возможного раздела имущества, можно избежать лишних хлопот в случае развода (которого может и не быть).

Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Алексей Петрушин
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Брачный контракт будет также актуален при покупке квартиры на одного из супругов по ипотеке. В документе можно четко установить, что имущество, приобретенное за заемные средства, а также обязательства по погашению займа остаются за тем, на кого были оформлены изначально. При этом вторая половина теряет право на жилплощадь, но зато освобождает себя от выплаты долга в случае развода.

Брачный договор будет гарантировать полную защиту собственности только при условии грамотного составления и отсутствия оснований его оспорить. Это значит, что его положения не могут ставить одну из сторон в ущемленное положение или регулировать вопросы неимущественного характера:

  • ограничивать право- и дееспособность;
  • ограничивать права неработающей жены (мужа) в финансовом содержании;
  • устанавливать права и обязанности в отношении детей;
  • регулировать другие неимущественные отношения.

Именно для того, чтобы проконтролировать отсутствие нарушений в части прав и свобод супругов, брачный контракт обязательно заверяется у нотариуса. Нотариальное заверение также обеспечивает повышенную юридическую силу документа, поскольку предварительно проверяется личность и дееспособность сторон, зачитывается вслух текст документа и разъясняются последствия его подписания. Таким образом, впоследствии муж или жена не смогут предъявить возражения вроде «я не знал (не читал), что подписываю», «мне не объяснили» и пр. Любые изменения в брачном контракте возможны только по согласованию сторон или в судебном порядке.

Личной собственностью мужа (жены), которая не подлежит разделу, также будет считаться недвижимость, полученная в наследство. Независимо от того, когда она получена: до или после регистрации брака). Но этот вариант приобретения права собственности нельзя считать покупкой.

На что обратить внимание

Согласно положениям ст. 37 СК РФ, в отдельных случаях даже квартира, подаренная третьим лицом или купленная за личные средства, может быть признана совместной собственностью. Такое возможно, если доказать, что в период брака муж с женой за общие деньги из семейного бюджета делали дорогостоящий ремонт или проводили другие работы, существенно увеличивающие стоимость жилья.  Законодательством не установлен перечень возможных работ, поэтому все обстоятельства конкретного дела будут изучаться в суде на заседаниях по разделу имущества. В качестве оснований считать жилье совместной собственностью могут быть использованы:

  • Экспертное заключение, подтверждающее изменение стоимости жилья в результате ремонтных и строительных работ.
  • Документальное подтверждение расходов.

Если суд примет во внимание представленные доказательства, то жилье будет разделено между супругами.

Какие документы важно сохранить

Чтобы иметь доказательства права единоличного собственности на жилье, супругу-собственнику необходимо хранить подтверждающие этот факт документы:

  • Основания приобретения жилья (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования).
  • Расписку, подтверждающую получение денег на покупку жилья.
  • Выписки по лицевым счетам на квартиру, где указаны перечисления за оплату коммунальных услуг.
  • Чеки о покупке стройматериалов или другого имущества.
  • Договор на проведение ремонтных работ.

Кроме того, можно сохранить любые материалы (в том числе фото и видео), подтверждающие, что жилье купил только один из супругов, а также именно он занимался улучшением жилищных условий и оплачивал его содержание.

Какой путь лучше выбрать для получения квартиры в личную собственность в вашем случае? Как правильно провести сделку? Опытные юристы расскажут о спорных моментах и дадут советы по дополнительным действиям, которые помогут защитить личные интересы одного из супругов. Они же могут представлять интересы клиента, если вопрос раздела имущества потребуется решить в судебном порядке.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Пока оценок нет)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
395
задать вопрос эксперту