Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Понятие и признаки самовольной постройки

Просмотров 456
Фото: pixabay.com

Что считается самовольной постройкой?

Гражданский кодекс и Обзоры судебной практики дают юридическое толкование. Однако в жизни самовольные постройки имеют и другие признаки. Вопрос требует тщательного разбора – с юридической, технической и бытовой стороны. Не все знают, что отличает самовольную постройку от законного строения. Отсюда споры с администрацией, налоговой, соседями и прочими лицами.

Предлагаем анализ определения и признаков самостроя. Если у вас есть самовольное строение или мешает постройка соседа – информация поможет разобраться.

✅ Понятие и виды самовольных построек

Определение понятию «самовольная постройка» можно найти в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Статья 222 дает разъяснение, что считать самовольной постройкой в современном праве.

Самовольная постройка – это здание, сооружение или иное строение, которое возведено (создано) на земле с нарушением градостроительного регламента и правил землепользования и застройки территории.

Проще говоря, человек построил или строит дом с нарушением законодательства. Например, у него нет прав на землю, он вышел за «красные линии» плана, захватил часть соседской территории, не получил разрешения на стройку и т.д.

Самовольная постройка может иметь следующий вид:

  • индивидуальный жилой дом (коттедж) – основная цель в проживании граждан и их семей;
  • здание – разновидность жилого дома;
  • строение – объединяет здания и сооружения;
  • сооружение;
  • иные виды недвижимости.

Самостроем может быть признано не все здание, а лишь отдельные его части.

Пример:

Олег построил загородный дом на участке под ИЖС. Конструкция отвечала требованиям СНиП и правилам застройки территории. Коттедж имел фундамент три этажа, инженерные коммуникации, отдельный вход, пристрой в виде гаража и бани. Олегу и его семье не хватало трех этажей. Он решил увеличить этажность дома за счет мансарды, с целью оборудовать там рабочий кабинет. В ходе переустройства был добавлен еще один этаж. Об этом стало известно надзорному органу – госинспекции. Они прислали Олегу уведомление с требованием снести самострой (мансарду). Причина – нарушение вида разрешенного использования участка под ИЖС – возведение строений свыше 3-х этажей. Олегу пришлось подчиниться и снести мансарду. Остальное строение было сохранено.

Рекомендуем почитать «Какие строения нужно регистрировать на земельном участке в СНТ, а какие нет«.

✅ Признаки самостроя

Что отличает незаконно возведенные дома от иных объектов недвижимости? В первую очередь – их признаки. Они позволяют квалифицировать строение как самовольно возведенную постройку. Такие объекты подлежат реконструкции или сносу – в зависимости от строительных особенностей.

Какими признаками обладает самострой:

  1. Расположен на земле, не предназначенной под строительство. Пример – участок под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), где нельзя строить жилые дома и капитальные строения. Владельца самостроя обяжут их снести.
  2. Земельный участок не оформлен в аренду или в собственность. Запрещено строить на чужой земле без разрешения ее владельца/собственника.
  3. Отсутствует разрешения на строительство. Начиная с 4 августа 2018 года, действует уведомительный порядок властей. Застройщику достаточно направить извещение о начале стройки, приложить техплан и документы на участок. По завершении строительства нужно отчитаться о ходе проведенных работ. Возведение/реконструкция объектов без разрешения – одно из оснований признать строение самостроем. Придется отстаивать право собственности в судебном порядке.
  4. Нарушены градостроительные и строительные нормы – пожарные, санитарные и прочие регламенты.
  5. Строение несет угрозу жизни и здоровью людей. Речь идет о рисках обрушения, пожара, затопления, отравления воздуха и т.д.

Иногда нарушения и ограничения были вызваны незнанием собственника земельного участка. Строение не будет считаться «самоволкой». Действия по сносу и приведению в соответствии с требованиями на него не распространяются. Однако факт незнания еще предстоит доказать. Такие вопросы решаются через суд.

Пример:

Иван построил деревянный сарай для хранения лопат, мотыг, тележек и прочего инвентаря. Соседи по участку указали Ивану, что тот занял земли общего пользования в СНТ. Владелец сарая не реагировал на предупреждения. Пришлось привлекать председателя СНТ и обращаться в надзорные органы.

Инспекторы обследовали место самостроя и установили, что строение действительно является самовольно возведенным. Иван нарушил целый ряд положений – соорудил сарай на чужом участке, не получил на это разрешение от собрания садоводов и не учел градостроительные нормы в регионе. Нерадивого хозяина обязали снести сарай как самовольную постройку.

✅ Ответственность за возведение самостроя

Строительство без разрешений и вопреки регламентам чревато наказанием по жалобе соседей. Ответственность может быть административной и даже уголовной.

Какие санкции грозят владельцу самостроя:

  • Штрафы

Незаконное строительство на участке наказывается «рублем». Застройщику в лице гражданина грозит штраф от 2 000 до 5 000 рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Юридическим лицам придется заплатить от 20 000 до 50 000 рублей.

Для тех, кто продолжает стройку на собственном земельном участке, обяжут ее прекратить. Штраф при этом сохранится. Ну а если лицо не выполнит предписаний, санкции будут гораздо серьезнее, вплоть до УК РФ.

  • Налог

Налог на капитальный объект, не зарегистрированный в органах Росреестра, составляет сумму за 3 последних года. Вместе с тем, Налоговая начислит штрафные пени в размере 20% от указанной суммы.

Бывает, что застройщик построил дом на участке под ИЖС, но не поставил его на кадастровый учет в течение 10 лет. ИФНС рассчитает налог за весь период с коэффициентом 2 (п. 16 ст. 396 НК РФ).

  • Снос (демонтаж)

Практикуется в отношение самостроев на государственных и муниципальных землях. Если участок принадлежит городу, власти попросту снесут незаконно возведенные здания. Если объект находится на частной территории, администрация подает иск о сносе самовольной постройки. Решать судьбу строения будет районный суд.

  • Приведение в соответствие требованиям

Нововведение в ст. 55.32 ГрК РФ, согласно которому владельцу самостроя предложат переоборудовать объект, чтобы тот отвечал строительным нормативам. Суд установит разумные сроки – от 6 месяцев до 3 лет. Расходы на приведение в соответствии несет владелец неузаконенного сооружения.

Один из вариантов избежать наказания – признать право собственности на «самоволку». Процедуру еще называют легализацией самостроя. Итоговое решение – за судом. Владельцу нужно оформить иск и получить положительный вердикт судьи.

✅ Порядок признания права собственности на самовольную постройку

Застройщика нельзя считать собственником самостроя – в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ, он не может распорядиться постройкой. Ни продажа, ни дарение, ни наследование – недоступны. Признавать право собственности на самострой придется одним из двух способов. О них – ниже.

🔻 Куда обращаться?

Выделяют два способа превратить «самоволку» в законную постройку и оформить на нее право собственности.

Варианты:

  • Судебное решение – истцом выступает владелец строения, который хочет его узаконить. Ему придется доказать права на землю, строение и возведение объекта недвижимости. Окончательное решение принимает суд с учетом всех факторов.
  • Административный способ – допустим в отношение временных (некапитальных) построек. Например, сарайчика, хозблока, гаража, бани, летней террасы и т.д.

Обычно вопросы решаются через суд, поскольку чиновники в администрации редко идут навстречу владельцам самостроев.

🔻 Условия признания

Право собственности признается законным только при наличии веских оснований – в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Во-первых, участок должен принадлежать истцу – на праве собственности, постоянного (бессрочного) использования или пожизненно наследуемого владения. Строительство должно проводиться исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земли. Если это участок под ИЖС – жилой дом строить можно, а если под огородничество – запрещено.

Строение должно соответствовать установленным требованиям на дату подачи иска. В противном случае шанс выиграть дело ничтожен.

Наконец, постройка не должна нарушать ничьих интересов и законных прав. Например, если объект угрожает здоровью ваших соседей – суд не позволит оформить на нее право собственности. Напротив, вас, как владельца, обяжут снести самострой.

Немаловажно, чтобы истец предпринимал попытки узаконить постройку в досудебном порядке. Если вы даже не пытались это сделать – в рассмотрении иска также откажут.

🔻 Порядок действий

Соответствие вышеназванным основаниям дает право обращаться в суд.

Заявителю нужно придерживаться следующего алгоритма:

  1. Определиться с требованиями.
  2. Заказать строительно-техническую экспертизу (по возможности).
  3. Собрать доказательства, оформить иск с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
  4. Определить подсудность дела (в какой суд обращаться).
  5. Уплатить госпошлину, передать пакет документов в суд.
  6. Ждать вызова на судебное заседание.
  7. Отстоять позицию в суде.
  8. Дождаться вынесения решения.
  9. Забрать выписку из судебного постановления.
  10. Передать документы на регистрацию в МФЦ, дождаться выписки из ЕГРН (см. «Как оформить построенный дом на ИЖС в собственность«).
Не страшно, если истцу не удастся провести экспертизу до начала слушаний. Но в таком случае нужно подать ходатайство. В нем отражается просьба к суду назначить строительно-техническую экспертизу. Инженеры установят, является ли строение самостроем, кому принадлежит земля, нарушены ли права соседей и прочие факты.

🔻 Документы

Собранный пакет с документами должен отвечать требованиям ст. 132 ГПК РФ. Суд примет иск к рассмотрению только при наличии:

  • копии искового заявления – по числу участвующих в деле лиц;
  • копии паспорта РФ;
  • квитанции об оплате госпошлины за подачу иска;
  • копии документов, подтверждающих досудебный порядок урегулирования спора, например – уведомление о вручении пакета с документами на регистрацию права собственности в Росреестре или переписка с чиновниками по получению разрешения на стройку;
  • правоустанавливающие и иные документы на земельный участок;
  • техническая документация на строение;
  • заключение экспертов – о том, что постройка отвечает нормам СНиП, СанПиНа, пожарной безопасности и т.д.
  • оценочный акт о стоимости строения;
  • справки из БТИ, МФЦ, Росреестра – в зависимости от характера спора.
  • прочие документы.

Образец, шаблон и особенности заполнения иска вы найдете в статье «Иск о признании права собственности на самовольную постройку«.

🔻 Сроки и стоимость

Разбирательства по делу могут длиться несколько месяцев. Если не нужна экспертиза и вопрос решается быстро – от 2 месяцев. При сложных спорах с обработкой данных экспертов – до 6 месяцев. Регистрация изменений в ФКП «Росреестра» занимает до 10 рабочих дней.

Госпошлину за подачу иска о легализации самостроя считают в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Основой выступает цена самовольной постройки. Сумма иска начинается от 400 рублей, но не может превышать 60 000 рублей.

Работа экспертов оплачивается отдельно – расходы несет истец, поскольку в его интересах признать право собственности.

✅ Заключение

Пересмотр закона о самостроях в 2018 году внес серьезные изменения в судебную практику. Верховый суд РФ рекомендует изучать фактическую сторону дела. Если постройку можно переустроить – суд даст такую возможность. В остальных случаях принимают решение о сносе. Чтобы признать право собственности на самовольную постройку, нужно выполнение четырех условий + попытки узаконить объект во внесудебном порядке.

Определение понятия «самострой» еще ни о чем не говорит. Виды и признаки самовольных построек нуждаются в оценке. Далеко не все случаи стандартные. Бывает, что юридически капитальный объект чист, но экспертиза покажет, что нарушены нормы СНиП – и тогда возникнут проблемы с оформлением. Если у вас нет времени искать определения и вникать в тонкости законов, доверьте это профессионалам. Юристы бесплатно помогут разобраться с видом, признаками и легализацией самостроя. Это позволит вам сэкономить время, деньги и нервы.

Смотрите видео о том, что такое самовольная постройка и как ее определить:

 

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
614
задать вопрос эксперту

Комментарии:

Добавить комментарий
Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания Google.