Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Покупка квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Просмотров 887
Фото: pixabay.com

Вам нужно приобрести квартиру на вторичном рынке?  Значительно облегчить такую задачу поможет представленный ниже порядок действий. Знание возможных нюансов на каждом из этапов, поможет должным образом подготовиться к сделке и минимизировать риски.

✅ Способы и варианты покупки квартиры

В первую очередь покупателю необходимо определиться с подходящим вариантом покупки с учетом личных финансовых возможностей.

🔻 За наличные средства

Суть способа в том, что заявленная цена недвижимого имущества выплачивается единовременным платежом (за исключением внесенной предоплаты в виде аванса или задатка). Таким образом можно оградить себя от каких-либо переплат, а при проведении сделки без привлечения посредников – сэкономить определенную сумму. Сторонами выступают два лица – продавец и покупатель. Они же совместно обсуждают условия купли-продажи, что позволяет достигнуть оптимальных договоренностей о сроках заключения договора, порядке расчетов и т. д.

🔻 В ипотеку

Оформление ипотечного кредита может стать оптимальным способом улучшения жилищных условий, когда покупатель не располагает достаточной суммой для оплаты полной стоимости жилья, но имеет стабильный высокий доход. В сделке купли-продажи в таком случае появляется еще одна сторона – банковское учреждение, которое принимает решение о возможности предоставления ипотеки. В случае положительного ответа заключаются два договора: договор купли-продажи с продавцом и кредитный – с банком. Последний полностью оплачивает покупку, но от покупателя требуется внесение первоначального взноса и последующих выплат с процентами. Кроме того, оплачиваются банковские комиссии и обязательная страховка жилья. Общая переплата по ипотеке может колебаться в пределах 40-300%. Покупатель фактически получает квартиру в собственность, но она остается в залоге у банка до погашения долга с учетом процентов. Любые действия по распоряжению объектом можно совершать только по согласованию с банком.

🔻 За материнский капитал

Способ подходит для семей с двумя детьми и более (при условии, что второй или последующий ребенок рожден после 1 января 2007 г.), которые имеют право на получение материнского капитала (МК). Одно из разрешенных направлений его траты – улучшение жилищных условий, поэтому приобретение недвижимости на вторичном рынке будет вполне законным. В 2021 году сумма МК составляет 453 026 руб. Предварительно один из родителей оформляет на свое имя именной сертификат, после чего может подавать заявление в Пенсионный фонд (ПФ) о распоряжении средствами. Срок обращения зависит от планируемого способа покупки жилья:

  1. МК + собственные средства: не ранее достижения 3-летнего возраста ребенка (п. 6 ст. 7 закона № 256-ФЗ)
  2. МК + заемные средства: в любое время (п. 6.1 ст. 7 закона №256-ФЗ). Средства разрешено использовать на внесение первоначального взноса или погашение текущих платежей по кредиту. Главное, чтобы последний был оформлен как «жилищный», на потребительские кредиты такая возможность не распространяется.

При этом следует учитывать, что ПФ будет оценивать соответствие параметров покупаемой жилплощади требуемым нормативам. А сумма МК поступит продавцу на лицевой счет с некоторой задержкой (около 2 месяцев) после заключения сделки, поэтому предстоит предварительно получить его согласие на подобный вариант расчета.

🔻 В рассрочку

Покупка недвижимости в рассрочку подходит для случаев, когда покупатель не располагает полной суммой денег на момент сделки, но рассчитывает получить остаток в ближайшее время. Таким образом, вносится первоначальный взнос (обычно не менее 50%), а остальная сумма выплачивается по установленному графику. При этом срок рассрочки обычно не превышает 3-12 месяцев, но в отдельных случаях может «растягиваться» до 24 месяцев. В зависимости от договоренности сторон рассрочка может быть беспроцентной (характерно для коротких сроков) или с оплатой процентов за отсрочку платежа (до 10-12%).

✅ Алгоритм, этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Пошагово процедура приобретения жилья на «вторичке» выглядит следующим образом:

  1. Поиск варианта, соответствующего желаемым характеристикам (район города, этажность дома, площадь и пр.).
  2. Встреча с собственником и первичный осмотр.
  3. Проверка объекта и продавца.
  4. Окончательное согласование условий, возможно заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП).
  5. Подписание основного договора купли-продажи (ДКП).
  6. Регистрация права собственности в Росреестре.
  7. Окончательные расчеты и передача объекта.
При использовании ипотечного кредита или материнского капитала подписанию основного ДКП будет предшествовать обращение в банк или Пенсионный фонд с предварительным договором купли-продажи, которые будут принимать решение о возможности приобретения выбранной квартиры подобным образом. В случае их положительного решения можно подписывать основной ДКП.

✅ Порядок, процедура оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Рассмотрим более детально каждый из этапов в схеме покупки вторичного жилья.

🔻 Поиск квартиры

Для поиска подходящего объекта можно использовать один из следующих способов:

  • Самостоятельно. Для поиска жилого помещения можно изучать объявления (в печатных изданиях, на интернет-ресурсах и досках объявлений в интересующем районе) или использовать «сарафанное радио», оповестив о своих планах знакомых и коллег. Но при этом стоит быть готовым к временным и эмоциональным затратам, особенно, если недвижимость приобретается впервые. Главное – набраться терпения и не принимать спонтанных решений.
  • Через риэлтора. Его услуги требуют дополнительной оплаты (от 1 до 10% стоимости объекта), но позволяют сэкономить собственное время, а при достаточной надежности – минимизировать риски. Соответственно важно ответственно подходить к выбору риэлтора: проверить наличие лицензии, обратить внимание на обстановку его офиса, поискать отзывы в интернете.

🔻 Первичный осмотр

После подбора подходящего объекта можно договариваться с собственником об осмотре. В процессе последнего нужно обращать внимание на:

  • ровность/скрытые дефекты стен, пола, потолков;
  • наличие, работоспособность и общее состояние коммуникаций (водопровода, канализации, электричества и газа) и приборов учета по ним;
  • состояние электропроводки;
  • работоспособность входной двери и окон (в том числе целостность последних);
  • работу системы отопления (если жилье осматривается в отопительный сезон), плиты на кухне, сантехники;
  • отсутствие плесени, запаха сырости (особенно при расположении на 1-м этаже) и потеков на стенах (актуально для последних этажей);
  • наличие перепланировки (по реальному состоянию). Рекомендуем почитать: Риски и последствия при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой
Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту
В процессе осмотра не нужно стесняться задавать любые вопросы и заглядывать в «укромные места», ведь у вторичного жилья могут иметься недостатки, которые демонстрировать невыгодно. Чем их больше, тем ниже должна быть стоимость квартиры. Покупателю остается определить – готов ли он приобрести жилье с теми или иными дефектами, которые впоследствии будут указаны в акте приема-передачи.

🔻 Проверка продавца и объекта

Для объектов вторичного рынка всегда остается риск того, что продавец не является настоящим или единственным собственником объекта. Не стоит верить ему на слово. Для подтверждения достоверности каждого факта он должен предоставить подтверждающие документы. При отсутствии отдельных экземпляров можно предложить подготовить недостающие справки или разрешения к моменту подписания предварительного ДКП.

Прояснить историю объекта и свести к минимуму возможные риски помогут вопросы, которые касаются:

  1. Даты и способа приобретения квартиры. Чем больше срок владения, тем лучше для покупателя (минимум 3-5 лет). Если право собственности получено совсем недавно, велик риск появления претензий со стороны третьих лиц, права которых могли быть нарушены при передаче объекта продавцу.
    Приобретение недвижимости, полученной ранее по наследству, приватизации или с использованием маткапитала относится к высокорисковым сделкам. Так, в первом случае могут неожиданно объявиться новые наследники, в двух других – часто встречается нарушение интересов несовершеннолетних детей, что может стать основанием для признания сделки недействительной.
  2. Семейного положения. Если жилье относится к совместной собственности, нужно узнать, дает ли супруг разрешение на продажу.
  3. Состава прописанных/временно выписанных лиц. Важно уточнить наличие среди них граждан, находящихся в местах лишения свободы или на службе в армии. Последние сохраняют за собой законное право пользования жильем даже при смене собственника. Если до момента заключения ДКП не будут выписаны несовершеннолетние, дальнейшая их выписка возможна только в судебном порядке после достижения совершеннолетия.
  4. Наличия других совладельцев. В зависимости от ситуации речь может идти о долевой или совместной собственности, соответственно понадобится время на подготовку дополнительных документов для возможности продажи объекта.
  5. Наличия среди совладельцев несовершеннолетних детей. Продажа такого жилья возможна только после предварительного разрешения на сделку от органов опеки. Его получение требует дополнительного времени. Если продавец не сможет предоставить доказательства соблюдения имущественных интересов детей продажа не будет одобрена, соответственно приобрести жилье не получится.
  6. Проведения перепланировок. Если они проводились, необходимо поинтересоваться надлежащим документальным оформлением этого факта в БТИ. В результате фактическая планировка должна соответствовать указанной в техническом паспорте. Покупка объекта с неузаконенной планировкой чревата дополнительными проблемами: придется уплатить штраф и вернуть все к первоначальному виду.
Если продажей занимается доверенное лицо, необходимо убедиться в подлинности его доверенности. Кроме того, важно настаивать хотя бы на разовой встрече с собственником, чтобы подтвердить «из первых уст» факт оформления доверенности и согласия с продажей имущества.

🔻 Согласование условий

Если после осмотра и всех проверок ожидания покупателя оправдались, можно переходить к следующему этапу – обсуждению окончательных условий:

  • стоимости жилого помещения;
  • сроков заключения договора купли-продажи;
  • внесения предоплаты (аванса или задатка);
  • сроков и порядка расчетов, передачи ключей;
  • даты регистрации в Росреестре.

При согласовании цены следует учитывать, что первоначальное предложение обычно выше той суммы, по которой продавец готов продать объект. За счет этого покупатель может поторговаться. Сбить цену помогут как выявленные в процессе осмотра недостатки (например, необходимость замены инженерных коммуникаций, общего ремонта и пр.), так и индивидуальные особенности самого жилья: отсутствие балкона, угловое расположение, отсутствие развитой инфраструктуры, неудобная транспортная развязка и пр.). Рекомендуем почитать: Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

 

 

Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
По взаимному согласию стороны могут закрепить достигнутые договоренности в предварительном договоре купли-продажи. Документ актуален для случаев, когда нет возможности заключить основной договор (например, при необходимости сбора дополнительных справок, получения недостающей суммы). В нем обычно присутствует пункт о внесении предоплаты за объект в виде аванса или задатка (в пределах 1-10% стоимости). Дополнительно факт передачи предоплаты рекомендуется подтвердить распиской. Сумма будет также впоследствии прописана в основном ДКП в качестве способа частичного расчета. Объект при этом снимается с продажи. ПДКП не требует регистрации в Росреестре, а его действие заканчивается вместе с составлением основного договора.

🚩 Образец предварительного договора купли-продажи

🔻 Заключение договора

Договор купли-продажи – основной документ сделки, заключение которого влечет за собой юридические последствия – переход права собственности. В общем случае он составляется в простой письменной форме. Согласно ст. 558 ГК РФ, ДКП считается заключенным с момента подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации. Но покупатель становится полноправным собственником жилплощади только после регистрационных действий по смене собственника.

Чтобы правильно оформить ДКП, в него нужно включить следующие пункты:

  • Название документа, дата и место заключения.
  • Личные сведения сторон (по паспорту).
  • Подробное описание предмета договора (полный адрес, технические характеристики).
  • Цена квартиры (в цифровом и буквенном формате).
  • Порядок расчетов и передачи недвижимости.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность сторон за несоблюдение условий договора и порядок его расторжения.
  • Личные подписи продавца и покупателя с расшифровкой.
Договор купли-продажи составляется и подписывается минимум в 3-х экземплярах: для каждой стороны сделки и регистрации права собственности в Росреестре. Каждый из документов обладает одинаковой юридической силой.

Нотариальное заверение документа будет обязательным условием, если:

  1. Продавцом выступает недееспособное лицо (по возрасту до достижения совершеннолетия или по состоянию здоровья).
  2. Продается одна из долей в квартире. Если по итогу происходит одновременное отчуждение всех долей, ДКП можно оформить в простой письменной форме.

В любой сделке заверить ДКП у нотариуса можно по желанию сторон. Дополнительным преимуществом будет бесплатная подача документов на регистрацию и ее проведение в более короткие сроки.

🚩 Образец договора купли-продажи квартиры

🔻 Регистрация права собственности

После подписания ДКП сторонам сделки необходимо одновременно обратиться к государственному регистратору (в Росреестр) для регистрации перехода права собственности к покупателю и внесения сведений о новом собственнике в ЕГРН.

Сегодня основная функция по регистрации возложена на отделения МФЦ. Они выполняют роль посредников, принимая и передавая документы в Росреестр. Процедуру также можно провести прямым обращением к регистратору (лично или по почте), в электронном формате (при наличии аккаунта на портале Госуслуги и усиленной электронной подписи) или через нотариуса (если он заверял ДКП).

Для регистрационных действий необходимо предоставить пакет документов, получение которых будет подтверждено распиской:

  • 3 экземпляра подписанных ДКП;
  • Заявление на государственную регистрацию перехода права собственности;
  • Паспорта сторон.
  • Квитанцию об уплате госпошлины.
  • Пакет бумаг от продавца: выписку из ЕГРН, правоустанавливающие и технические документы, разрешение супруга на продажу (по обстоятельствам).
Процедура регистрации запускается только после оплаты государственной пошлины, но при этом саму квитанцию предъявлять необязательно. Регистратор получает информацию о платежах через единую информационную систему. С другой стороны, при подаче квитанции вместе с основным пакетом срок регистрации будет отсчитываться с этой же даты.

Срок регистрации будет зависеть от способа обращения к регистратору:

Условия подачи документов

Место подачи

Росреестр

МФЦ

В общем случае

7

9

При совмещении с кадастровым учетом

10

12

На основании решения суда, обязывающего к регистрационным действиям

5

5

По нотариально удостоверенной сделке, свидетельству на наследство или на собственность в общем имуществе супругов

1 (при электронной подаче)

5

3 (при бумажной подаче)

По договорам ипотеки

5

7

На повторном приеме, куда покупатель приходит с паспортом и распиской, он получает документы, подтверждающие право собственности:

  • ДКП с отметкой о регистрации;
  • выписку из ЕГРН.

С даты, указанной в выписке ЕГРН, квартира переходит в полную собственность покупателя, что дает право свободного распоряжения нею по своему усмотрению. Кроме того, можно заняться оформлением прописки и переоформлением лицевых счетов.

🔻 Окончательный расчет

Важный аспект приобретения «вторички» – порядок передачи денег. Как происходит процедура будет зависеть от условий, прописанных в ДКП. При этом рекомендуется добавить пункт об окончательном расчете только после регистрации перехода права собственности, даже если до этого уже были уплачены какие-либо суммы. Рассчитаться можно «наличкой» и безналичному расчету. В первом случае факт передачи полной суммы подтверждается распиской о получении денег, которая составляется продавцом и хранится у покупателя. Передачу денег можно провести также в присутствии свидетелей, которые ставят свои подписи на расписке.

Для безопасной покупки по безналичному расчету деньги следует передавать через аккредитив или банковскую ячейку. В таком случае покупатель вносит оплату заранее, но продавец получает ее только после полного исполнения своих обязательств и фактической передачи ключей объекта. Последняя подтверждается подписанием акта приема-передачи.

✅ Документы на покупку вторичного жилья

От покупателя для проведения сделки на вторичном рынке нужен только гражданский паспорт. У собственника-продавца должен быть объемный пакет документов, подтверждающих его право собственности и юридическую чистоту объекта:

Документ

Характеристика

Стандартный пакет

Гражданский паспорт

Подтверждает личность собственника и позволяет идентифицировать его по фотографии.

Правоустанавливающий документ

Показывает основания возникновения права собственности (предыдущий ДКП, свидетельство о наследовании, договор приватизации и пр.)

Выписка из ЕГРН

Подтверждает, что продавец действительно является собственником квартиры, позволяет узнать о наличии других собственников и обременений на объект.

Выписка из домовой книги

Подтверждает отсутствие прописанных лиц. Для получения более полной картины можно запросить архивную выписку, где все информация отражается с даты заселения дома.

Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам

Оформляется в бухгалтерии Управляющей компании или поставщиков услуг в качестве подтверждения полного расчета собственника по оплате коммунальных услуг

Дополнительный пакет

Разрешение супруга на продажу

Оформляется в нотариальной конторе для имущества, приобретенного в период брака. Если оно приобретено в этот период в результате дарения или наследования, разрешение не требуется.

Разрешение органов опеки

Оформляется в ООП, если в число собственников входят несовершеннолетние лица.

Справка ПНД

Подтверждает полную дееспособность собственника, если есть основания в ней сомневаться (в силу возраста, состояния здоровья).

Отказ от преимущественного права покупки

Обязательный документ, если квартирой владеет несколько человек на правах долевой собственности, но она продается постороннему лицу.

На заметку! Если жилье приобретается по ипотеке или с привлечением МК точный перечень документов предоставят банк или ПФ.

✅ Получение налогового вычета

После оформления права собственности покупатель вправе компенсировать часть расходов через заявление на имущественный налоговый вычет. Воспользоваться такой возможностью могут только официально работающие граждане, которые регулярно уплачивают НДФЛ. К обязательным условиям также относятся следующие:

  • Недвижимость куплена за личные средства или в ипотеку.
  • Продавцом не являлся близкий родственник или работодатель.
  • Для приобретения не привлекались средства государственной субсидии (маткапитал и т. п.)
  • Покупатель ранее не использовал свое право на налоговый вычет в полном объеме.

На заметку! Максимально допустимая сумма вычета зависит от способа покупки жилья: 260 000 руб. (13% от 2 млн. руб.) по сделкам за «наличку» или 390 000 руб. (13% от 3 млн. руб.) при использовании ипотеки.

✅ Советы, нюансы, особенности, что нужно знать покупателю

По мнению риэлторов и юристов, затевать процесс приобретения квартиры лучше всего весной или осенью. Именно эти сезоны считаются временем оживления рынка недвижимости и появления выгодных предложений. Зимой иногда можно рассчитывать на снижение цен на жилье. При этом период зимних праздников, как и летнее время, считается на вторичном рынке «мертвым сезоном».

Чтобы процесс покупки прошел максимально гладко, полезно также учесть следующие рекомендации:

  • При выборе будущего жилья обращать внимание не только на его внутреннее состояние, но и на состояние мест общего пользования (подъезд, лифт), стен дома (отсутствие трещин, разошедшихся швов и пр.), придомовую территорию и окружающую инфраструктуру. Соответственно для внимательного осмотра всех деталей также лучше подойдет светлое время суток.
  • Для осмотра квартиры желательно выбирать дневное время, поскольку при искусственном освещении сложнее заметить важные детали. Оптимальный вариант – договориться о встрече в выходной день. Если есть возможность, желательно пригласить с собой знакомого специалиста (строителя, сантехника, электрика) или даже профессионального оценщика. Но услуги последнего будут сопряжены с дополнительными расходами. В крайнем случае можно взять друга или родственника, которые помогут объективно оценить объект.
  • Полезную информацию можно получить не только от собственника, но и из сторонних источников: соседи по двору могут рассказать о деталях проживания в выбранном доме, а из СМИ и интернет-ресурсов можно узнать о серьезных недостатках (например, при наличии «громких дел», связанных с ветхим состоянием здания, срочной необходимости ремонта и пр.).
  • При проверке документов обращать внимание не только на сам факт их наличия, но и идентичность сведений в каждом из них (ФИО собственника, адрес объекта, дату регистрации права собственности и пр.). Кроме того, на каждом экземпляре не должно быть никаких зачеркиваний, исправлений, переклеивания фотографий и пр. подозрительных нюансов.

Кроме того, следует учесть основные факторы риска, связанные с приобретением «вторички»:

Источник риска

Меры предосторожности

Нарушение прав несовершеннолетних собственников

Получение полной информации проживающих в квартире лицах, их возрасте, статусе (только прописка или право собственности на объект или его долю).

Нарушение прав наследников

Имущество, полученное по наследству, все наследники наследуют солидарно, соответственно для выставленного на продажу объекта должны быть оформлены их нотариальные письменные отказы на право владения квартирой. Покупателю остается изучить свидетельство о наследовании и сверить количество указанных в нем наследников с числом оформленных отказов. При наличии спорных моментов желательно подождать до истечения 3-летнего срока исковой давности.

Нарушение прав супруга

Требование нотариального согласия или документов, подтверждающих единоличное право собственности продавца (брачного контракта, договора дарения, свидетельства о праве на наследство).

Обременения по объекту

Требование выписки из ЕГРН со свежей датой выдачи, где будет отражена актуальная информация о наличии/отсутствии обременений.

Мошеннические намерения продавца

Всесторонняя проверка документов (возможно с привлечением юристов) на предмет подлинности, совпадения сведений в каждом из них и действительности по срокам выдачи:


  • для справок из БТИ – до 12 месяцев;

  • для справок об обременении – до 1 месяца, но чем «свежее», тем лучше;

  • для паспорта – отсутствие просрочки (подлежит обязательной замене в течение месяца после достижения 20 и 45 лет).

Квартира на вторичном рынке может стать выгодной покупкой или источником дополнительных рисков, чреватых потерей самого жилья и потраченных денег. Не знаете, с чего начать подготовку? На какие детали обратить внимание при осмотре объекта? Какие документы требовать у продавца? На бесплатной консультации юристы нашего сайта подскажут, как лучше действовать на каждом из этапов купли-продажи. Сомневаетесь в своих силах провести сделку самостоятельно? Специалисты готовы решить «квартирный вопрос» с соблюдением всех требований законодательства и личных интересов клиента.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
614
задать вопрос эксперту

Комментарии:

Добавить комментарий
Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания Google.