Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Купля продажа квартиры между близкими родственниками

Просмотров 961
Фото: pixabay.com

Покупка квартиры у близких родственников может быть более выгодной по сравнению со сделками с посторонними лицами. Знание преимуществ и недостатков подобной процедуры отчуждения имущества поможет принять правильное решение, а рассмотренный порядок действий сторон и особенности оформления договора купли-продажи (ДКП) – провести процедуру с соблюдением требований законодательства.

Разрешены ли сделки с близкими родственниками

Согласно ст. 14 СК РФ к близким родственникам относятся:

  • родители (усыновители) с детьми;
  • сестры с братьями (в т. ч. при одном общем родителе);
  • бабушки и дедушки с внуками.

Законодательством РФ не установлены какие-либо ограничения в операциях купли-продажи недвижимости между указанными лицами. Решиться на подобный вариант продажи недвижимости поможет ряд преимуществ:

  • экономия на оплате услуг агентства недвижимости, риэлтора;
  • простота оформления документов без необходимости нотариального заверения;
  • возможность прописать любые обязанности и права сторон;
  • отсутствие оснований для оспаривания сделки третьими лицами.
Оспорить договор в судебном порядке только на основании того, что его заключили лица, состоящие в близком родстве, невозможно. Покупатель или продавец также не вправе отменить совершенную сделку, если кто-либо из них просто передумал, поэтому принять окончательное решение о продаже следует до регистрации права собственности за покупателем.

Что касается недостатков, здесь стоит выделить:

  • Для покупателя: во-первых, утрачивается право получить налоговый вычет, во-вторых, при покупке в период брака, квартира перейдет в совместную собственность с супругом и, соответственно, будет подлежать разделу в случае развода.
  • Для продавца появляется необходимость уплатить налог с продажи жилья, если он был его собственником менее 3 (5) лет.

🔻 Отдельные нюансы покупки жилья

Степень родства также будет влиять на отдельные виды сделок Речь идет о случаях:

  • Использования материнского капитала. С одной стороны, законодательством обозначен только прямой запрет купли-продажи между супругами. С другой стороны, Пенсионный фонд, который оформляет соответствующие сертификаты, настороженно относится к выдаче сумм для оплаты жилья, покупаемого у близких родственников. Это мотивируется возрастающим количеством мнимых сделок, которые существуют только на бумаге, а на деле денежные средства тратятся на другие цели, не разрешенные законодательством. Чтобы исключить подобные мошеннические махинации с обналичиванием, ПФ проводит более тщательные проверки. Шансы получить одобрение на использование маткапитала увеличиваются, когда цена недвижимости по ДКП приближена к среднерыночным цифрам в регионе, а для подтверждения подлинности купли-продажи предоставляется полный пакет документов.
  • Покупки по ипотеке. В отличие от ПФ, для банков обычно не играет роли факт заключение сделки между родственниками, при условии, что претендент соответствует всем критериям программы кредитования. В целом процедура не будет отличаться от обычной покупки недвижимости в ипотеку.
  • Купли-продажи между опекуном и опекаемым. Законодательством РФ запрещены возмездные сделки, где одной из сторон будет родитель, опекун, усыновитель или их близкий родственник, а другой – подопечный (несовершеннолетний ребенок) (ст. 37 ГК РФ). Иными словами, родителям запрещено покупать квартиру у своего ребенка или же продавать ему недвижимость. При необходимости передать имущество в таких случаях стоит рассмотреть дарение, поскольку оно относится к безвозмездным договорам. Рекомендуем почитать: Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа родственнику

✅ Возможные варианты передачи квартиры в собственность

Передачу недвижимости в собственность близкому родственнику можно оформить не только посредством купли-продажи. В качестве альтернативных вариантов можно рассмотреть дарение или завещание. Каждая из процедур имеет свои особенности:

 

Способ передачи недвижимости

Купля-продажа

Дарение

Завещание

Законы

ст. 549-558 ГК РФ

ст. 572-582 ГК РФ

Ст. 1118-1140 ГК РФ

Участники

Продавец и покупатель

Даритель (кроме малолетних, недееспособных лиц и их представителей) одаряемый – любое лицо

Завещатель и наследник

Форма договора

Простая письменная

С нотариальным заверением

С нотариальным заверением

Передача недвижимости

Цена по ДКП

Безвозмездно

Безвозмездно

Обязательства

По согласованию сторон

Даритель передает, одаряемый принимает имущество

Обязанности возникают только у наследника – принять наследственную массу

Налоги

13% НДФЛ для продавца

Одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ

Наследник оплачивает пошлину за выдачу свидетельства 0,3% стоимости жилья (макс. 100 000 руб.)

Условие перехода права собственности

Регистрация в Росреестре

Удостоверение у нотариуса и регистрация в Росреестре

Возможность регистрации собственности только после смерти завещателя

Другие особенности

При приобретении в браке квартира будет совместной собственностью супругов

Имущество переходит в единоличную собственность одаряемого и не считается совместно нажитым в браке

Единоличная собственность, но возможны дополнительные проблемы, если  среди наследников по закону будут несовершеннолетние или нетрудоспособные лица

Наиболее подходящий способ передачи недвижимости будет зависеть от множества нюансов: степени доверия между сторонами, материального положения, пребывания в браке пр. В любом случае можно подобрать вариант, удобный для обеих сторон, поскольку с родственниками обычно проще прийти к определенной договоренности, чем с посторонними лицами.

Обжалование завещания или дарственной – достаточно частая процедура, которую инициируют другие родственники, уверенные, что завещатель или даритель нарушил их интересы. В результате для нового собственника появляется риск стать не полноправным владельцем квартиры, а только ее доли. Возможность обжалования ДКП (при условии, что продажа была реальной с зафиксированной передачей денег, а не только для «галочки») практически исключена.

✅ Как продать квартиру близкому родственнику

Процедура купли-продажи недвижимости не имеет принципиальных отличий от сделок с посторонними людьми. Единственный момент касается только отсутствия необходимости проводить дополнительные проверки юридической чистоты недвижимости. Обычно близкие и так осведомлены о состоянии жилплощади, проведенных ремонтах, проживающих лицах и прочих особенностях. Соответственно можно поверить словесным обещаниям об отсутствии долгов по коммунальным платежам, обременений, не занимаясь получением подтверждающих справок.

В целом сделка проходит по стандартной схеме:

  1. Собрать необходимые документы (перечень представлен ниже).
  2. Составить и подписать ДКП. Используется типовая форма без каких-либо особенностей, касающихся степени родства сторон.
  3. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (предварительно оплатив госпошлину).
  4. Подписать акт приема-передачи квартиры. Документ является одним из приложений ДКП и подтверждает выполнение обязательств сторонами.
  5. Провести окончательные расчеты между сторонами. Факт передачи денег следует оформить в виде расписки, составленной продавцом.
В подобных сделках обычно нет необходимости использовать сложные механизмы расчетов (аренду банковской ячейки, аккредитив и пр.) Стороны могут провести расчет наличными и таким образом избавить себя от дополнительных затрат в виде банковских комиссий и сборов.

🔻 Необходимые документы

Для сделки купли-продажи и последующей регистрации собственности на имя покупателя в Росреестре понадобятся:

  • паспорта сторон (свидетельство о рождении для лиц до 14 лет);
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, как подтверждение права собственности продавца на квартиру;
  • правоустанавливающие документы от продавца (предыдущий ДКП, договор приватизации и пр.);
  • техническая документация (кадастровый/технический паспорт);
  • выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах (или их отсутствии);
  • разрешительная документация.
Необходимость дополнительных разрешений касается случаев, когда недвижимость принадлежит несовершеннолетнему (требуется разрешение на продажу от органов опеки и попечительства) или обеим супругам на правах общей собственности (требуется согласие второго супруга на сделку).

🔻 Договор купли продажи квартиры между близкими родственниками

Грамотно оформленный договор купли-продажи – гарантия признания сделки законной и отсутствия оснований для ее оспаривания, в том числе со стороны третьих лиц. Для документа допускается рукописная или печатная форма, главное – указать существенные условия, не вносить исправления и поставить личные подписи продавца и покупателя. Количество экземпляров будет соответствовать числу сторон (+ дополнительный экземпляр для подачи в Росреестр). В ДКП указываются такие же сведения, как для соглашений, заключаемых с посторонними людьми:

  • Дата и место заключения.
  • Персональные данные продавца и покупателя (ФИО, адрес регистрации и проживания, паспортные реквизиты). Степень родства не указывается, поскольку этот факт не влияет на сам ход сделки.
  • Описание недвижимости: адрес, метраж, площадь (общая, жилая). По желанию можно указать другие особенности конкретной квартиры.
  • Цена недвижимости. Даже если существует договоренность о скидке «для своих», сумма не должна быть занижена более чем на 20% по сравнению со среднерыночными ценами.
  • Порядок, сроки передачи недвижимости и расчетов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность за отказ исполнять обязательства.
Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Учитывая уровень доверия между родственниками, продажу можно совершить без акта приема-передачи. В договоре следует сделать пометку о том, что он одновременно выполняет функцию акта приема-передачи, а его подписание покупателем подтверждает предварительный осмотр квартиры и согласие принять ее в состоянии на дату подписания ДКП. Но если продажа оформляется лишь для вида (например, чтобы обезопасить имущество должника от кредиторов), лучше составить акт приема-передачи отдельным документом. В таком случае у кредиторов будет меньше оснований доказать мнимость сделки.

Составить свой вариант договора можно на основании представленного ниже образца:

образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками

образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками

🔻 Регистрационные действия

Право собственности от продавца к покупателю переходит только после государственной регистрации этого факта с внесением соответствующих изменений в ЕГРН. Для этого сторонам следует подать в МФЦ или территориальное отделение Росреестра:

  • заявление;
  • подписанный ДКП;
  • пакет дополнительных документов (из приведенного выше перечня).
  • квитанцию об оплате госпошлины (желательно, но ее отсутствие не является препятствием для регистрационных действий, прежде всего, важен сам факт оплаты).

Регистрация в среднем занимает 7-10 дней, после чего покупатель получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником жилья.

🔻 Стоимость сделки

Кроме оплаты цены недвижимости, указанной в ДКП, оплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб. за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Обязательство по ее уплате возлагается на покупателя, поскольку факт прекращения права собственности для продавца не облагается какими-либо сборами. По взаимной договоренности стороны могут разделить эти расходы.

Дополнительной статьей расходов может стать оплата нотариальных услуг, если таковые обусловлены требованиями законодательства (при продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником) или личной инициативой сторон. Стоимость рассчитывается в зависимости от цены квартиры по ДКП. При этом за счет родства стороны могут сэкономить на оплате услуг нотариуса. Для сравнения в таблице приведены примерные расходы для родственников и других лиц:

Цена договора

Тариф, руб.

Близкие родственники

Другие лица

До 1 млн. руб.

 

3000 + 0,4% от суммы

1-10 млн. руб.

3000 + 0,2% суммы

7000 + 0,2% от суммы

Более 10 млн. руб.

23 000 + 0,1% суммы (макс. 50 000)

25 000 + 0,1% от суммы (макс. 100 000)

✅ Вопросы налогообложения

Для продавца сумма, полученная от реализации квартиры, считается доходом. Соответственно у него появляется обязательство уплатить 13% НДФЛ. При этом степень родства сторон никак не влияет на размер ставки. Даже если купля-продажа недвижимости проводится только на бумаге, без фактической передачи денег, никто не отменяет необходимость уплаты налога. В договоре обязательно прописывается цена сделки, соответственно налог должен быть уплачен с этой суммы.

Существенно занижая стоимость по документам (с разницей более чем 20% по сравнению со среднерыночными расценками), можно получить только дополнительные неприятности и расходы. Подобные случаи обычно привлекают внимание налоговых органов. Они имеют законное право не только начислить недостающую сумму налога, но и добавить пеню за уклонение.

В зависимости от продолжительности владения квартирой продавец может быть освобожден от уплаты налога (ст. 217.1 НК РФ).

  • более 3-х лет: для недвижимости, полученной в результате наследования, дарения, приватизации или договора ренты;
  • более 5-ти лет: для жилья, полученного в собственность иными способами.

Для покупателя покупка квартиры у близкого родственника не предусматривает возможность получить налоговый вычет и вернуть часть уплаченного НДФЛ. Согласно ст.105.1 п. 2 пп 11 НК РФ супруги, родители, дети, браться и сестры считаются взаимозависимыми лицами, а п. 5 ст. 220 НК РФ исключает в таких случаях право на вычет.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками вполне законна, но в ходе сделки важно учесть ряд нюансов. Как лучше оформить договор? Обращаться ли к нотариусу для заверения документа? Стоит ли подписывать акт приема-передачи? Наши юристы готовы бесплатно ответить на все вопросы. При необходимости они обеспечат полное сопровождение сделки, чтобы исключить возможные риски и избавить стороны от хлопот с оформлением документов.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
614
задать вопрос эксперту

Комментарии:

  1. Вера

    Добрый вечер. Поясните, пожалуйста: купил квартиру у отца, оформил ипотеку на приобретение, плачу с процентами банку и ещё не могу оформить налоговый вычет!!?

Добавить комментарий
Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания Google.