< path d = "M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z" / > < path d = "M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z" / > < path d = "M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z" / >

Бесплатная консультация юриста

8(800)302-39-65

Бесплатная консультация юриста

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Купля продажа квартиры между близкими родственниками

Просмотров 1183
Фото: pixabay.com

Покупка квартиры у близких родственников может быть более выгодной по сравнению со сделками с посторонними лицами. Знание преимуществ и недостатков подобной процедуры отчуждения имущества поможет принять правильное решение, а рассмотренный порядок действий сторон и особенности оформления договора купли-продажи (ДКП) – провести процедуру с соблюдением требований законодательства.

Разрешены ли сделки с близкими родственниками

Согласно ст. 14 СК РФ к близким родственникам относятся:

  • родители (усыновители) с детьми;
  • сестры с братьями (в т. ч. при одном общем родителе);
  • бабушки и дедушки с внуками.

Законодательством РФ не установлены какие-либо ограничения в операциях купли-продажи недвижимости между указанными лицами. Решиться на подобный вариант продажи недвижимости поможет ряд преимуществ:

  • экономия на оплате услуг агентства недвижимости, риэлтора;
  • простота оформления документов без необходимости нотариального заверения;
  • возможность прописать любые обязанности и права сторон;
  • отсутствие оснований для оспаривания сделки третьими лицами.
Оспорить договор в судебном порядке только на основании того, что его заключили лица, состоящие в близком родстве, невозможно. Покупатель или продавец также не вправе отменить совершенную сделку, если кто-либо из них просто передумал, поэтому принять окончательное решение о продаже следует до регистрации права собственности за покупателем.

Что касается недостатков, здесь стоит выделить:

  • Для покупателя: во-первых, утрачивается право получить налоговый вычет, во-вторых, при покупке в период брака, квартира перейдет в совместную собственность с супругом и, соответственно, будет подлежать разделу в случае развода.
  • Для продавца появляется необходимость уплатить налог с продажи жилья, если он был его собственником менее 3 (5) лет.

🔻 Отдельные нюансы покупки жилья

Степень родства также будет влиять на отдельные виды сделок Речь идет о случаях:

  • Использования материнского капитала. С одной стороны, законодательством обозначен только прямой запрет купли-продажи между супругами. С другой стороны, Пенсионный фонд, который оформляет соответствующие сертификаты, настороженно относится к выдаче сумм для оплаты жилья, покупаемого у близких родственников. Это мотивируется возрастающим количеством мнимых сделок, которые существуют только на бумаге, а на деле денежные средства тратятся на другие цели, не разрешенные законодательством. Чтобы исключить подобные мошеннические махинации с обналичиванием, ПФ проводит более тщательные проверки. Шансы получить одобрение на использование маткапитала увеличиваются, когда цена недвижимости по ДКП приближена к среднерыночным цифрам в регионе, а для подтверждения подлинности купли-продажи предоставляется полный пакет документов.
  • Покупки по ипотеке. В отличие от ПФ, для банков обычно не играет роли факт заключение сделки между родственниками, при условии, что претендент соответствует всем критериям программы кредитования. В целом процедура не будет отличаться от обычной покупки недвижимости в ипотеку.
  • Купли-продажи между опекуном и опекаемым. Законодательством РФ запрещены возмездные сделки, где одной из сторон будет родитель, опекун, усыновитель или их близкий родственник, а другой – подопечный (несовершеннолетний ребенок) (ст. 37 ГК РФ). Иными словами, родителям запрещено покупать квартиру у своего ребенка или же продавать ему недвижимость. При необходимости передать имущество в таких случаях стоит рассмотреть дарение, поскольку оно относится к безвозмездным договорам. Рекомендуем почитать: Как лучше оформить квартиру: дарение или купля-продажа родственнику

✅ Возможные варианты передачи квартиры в собственность

Передачу недвижимости в собственность близкому родственнику можно оформить не только посредством купли-продажи. В качестве альтернативных вариантов можно рассмотреть дарение или завещание. Каждая из процедур имеет свои особенности:

 

Способ передачи недвижимости

Купля-продажа

Дарение

Завещание

Законы

ст. 549-558 ГК РФ

ст. 572-582 ГК РФ

Ст. 1118-1140 ГК РФ

Участники

Продавец и покупатель

Даритель (кроме малолетних, недееспособных лиц и их представителей) одаряемый – любое лицо

Завещатель и наследник

Форма договора

Простая письменная

С нотариальным заверением

С нотариальным заверением

Передача недвижимости

Цена по ДКП

Безвозмездно

Безвозмездно

Обязательства

По согласованию сторон

Даритель передает, одаряемый принимает имущество

Обязанности возникают только у наследника – принять наследственную массу

Налоги

13% НДФЛ для продавца

Одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ

Наследник оплачивает пошлину за выдачу свидетельства 0,3% стоимости жилья (макс. 100 000 руб.)

Условие перехода права собственности

Регистрация в Росреестре

Удостоверение у нотариуса и регистрация в Росреестре

Возможность регистрации собственности только после смерти завещателя

Другие особенности

При приобретении в браке квартира будет совместной собственностью супругов

Имущество переходит в единоличную собственность одаряемого и не считается совместно нажитым в браке

Единоличная собственность, но возможны дополнительные проблемы, если  среди наследников по закону будут несовершеннолетние или нетрудоспособные лица

Наиболее подходящий способ передачи недвижимости будет зависеть от множества нюансов: степени доверия между сторонами, материального положения, пребывания в браке пр. В любом случае можно подобрать вариант, удобный для обеих сторон, поскольку с родственниками обычно проще прийти к определенной договоренности, чем с посторонними лицами.

Обжалование завещания или дарственной – достаточно частая процедура, которую инициируют другие родственники, уверенные, что завещатель или даритель нарушил их интересы. В результате для нового собственника появляется риск стать не полноправным владельцем квартиры, а только ее доли. Возможность обжалования ДКП (при условии, что продажа была реальной с зафиксированной передачей денег, а не только для «галочки») практически исключена.

✅ Как продать квартиру близкому родственнику

Процедура купли-продажи недвижимости не имеет принципиальных отличий от сделок с посторонними людьми. Единственный момент касается только отсутствия необходимости проводить дополнительные проверки юридической чистоты недвижимости. Обычно близкие и так осведомлены о состоянии жилплощади, проведенных ремонтах, проживающих лицах и прочих особенностях. Соответственно можно поверить словесным обещаниям об отсутствии долгов по коммунальным платежам, обременений, не занимаясь получением подтверждающих справок.

В целом сделка проходит по стандартной схеме:

  1. Собрать необходимые документы (перечень представлен ниже).
  2. Составить и подписать ДКП. Используется типовая форма без каких-либо особенностей, касающихся степени родства сторон.
  3. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре (предварительно оплатив госпошлину).
  4. Подписать акт приема-передачи квартиры. Документ является одним из приложений ДКП и подтверждает выполнение обязательств сторонами.
  5. Провести окончательные расчеты между сторонами. Факт передачи денег следует оформить в виде расписки, составленной продавцом.
В подобных сделках обычно нет необходимости использовать сложные механизмы расчетов (аренду банковской ячейки, аккредитив и пр.) Стороны могут провести расчет наличными и таким образом избавить себя от дополнительных затрат в виде банковских комиссий и сборов.

🔻 Необходимые документы

Для сделки купли-продажи и последующей регистрации собственности на имя покупателя в Росреестре понадобятся:

  • паспорта сторон (свидетельство о рождении для лиц до 14 лет);
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, как подтверждение права собственности продавца на квартиру;
  • правоустанавливающие документы от продавца (предыдущий ДКП, договор приватизации и пр.);
  • техническая документация (кадастровый/технический паспорт);
  • выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах (или их отсутствии);
  • разрешительная документация.
Необходимость дополнительных разрешений касается случаев, когда недвижимость принадлежит несовершеннолетнему (требуется разрешение на продажу от органов опеки и попечительства) или обеим супругам на правах общей собственности (требуется согласие второго супруга на сделку).

🔻 Договор купли продажи квартиры между близкими родственниками

Грамотно оформленный договор купли-продажи – гарантия признания сделки законной и отсутствия оснований для ее оспаривания, в том числе со стороны третьих лиц. Для документа допускается рукописная или печатная форма, главное – указать существенные условия, не вносить исправления и поставить личные подписи продавца и покупателя. Количество экземпляров будет соответствовать числу сторон (+ дополнительный экземпляр для подачи в Росреестр). В ДКП указываются такие же сведения, как для соглашений, заключаемых с посторонними людьми:

  • Дата и место заключения.
  • Персональные данные продавца и покупателя (ФИО, адрес регистрации и проживания, паспортные реквизиты). Степень родства не указывается, поскольку этот факт не влияет на сам ход сделки.
  • Описание недвижимости: адрес, метраж, площадь (общая, жилая). По желанию можно указать другие особенности конкретной квартиры.
  • Цена недвижимости. Даже если существует договоренность о скидке «для своих», сумма не должна быть занижена более чем на 20% по сравнению со среднерыночными ценами.
  • Порядок, сроки передачи недвижимости и расчетов.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность за отказ исполнять обязательства.
Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Учитывая уровень доверия между родственниками, продажу можно совершить без акта приема-передачи. В договоре следует сделать пометку о том, что он одновременно выполняет функцию акта приема-передачи, а его подписание покупателем подтверждает предварительный осмотр квартиры и согласие принять ее в состоянии на дату подписания ДКП. Но если продажа оформляется лишь для вида (например, чтобы обезопасить имущество должника от кредиторов), лучше составить акт приема-передачи отдельным документом. В таком случае у кредиторов будет меньше оснований доказать мнимость сделки.

Составить свой вариант договора можно на основании представленного ниже образца:

образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками

образец договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками

🔻 Регистрационные действия

Право собственности от продавца к покупателю переходит только после государственной регистрации этого факта с внесением соответствующих изменений в ЕГРН. Для этого сторонам следует подать в МФЦ или территориальное отделение Росреестра:

  • заявление;
  • подписанный ДКП;
  • пакет дополнительных документов (из приведенного выше перечня).
  • квитанцию об оплате госпошлины (желательно, но ее отсутствие не является препятствием для регистрационных действий, прежде всего, важен сам факт оплаты).

Регистрация в среднем занимает 7-10 дней, после чего покупатель получает выписку из ЕГРН и становится полноправным собственником жилья.

🔻 Стоимость сделки

Кроме оплаты цены недвижимости, указанной в ДКП, оплачивается государственная пошлина в размере 2000 руб. за регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Обязательство по ее уплате возлагается на покупателя, поскольку факт прекращения права собственности для продавца не облагается какими-либо сборами. По взаимной договоренности стороны могут разделить эти расходы.

Дополнительной статьей расходов может стать оплата нотариальных услуг, если таковые обусловлены требованиями законодательства (при продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником) или личной инициативой сторон. Стоимость рассчитывается в зависимости от цены квартиры по ДКП. При этом за счет родства стороны могут сэкономить на оплате услуг нотариуса. Для сравнения в таблице приведены примерные расходы для родственников и других лиц:

Цена договора

Тариф, руб.

Близкие родственники

Другие лица

До 1 млн. руб.

 

3000 + 0,4% от суммы

1-10 млн. руб.

3000 + 0,2% суммы

7000 + 0,2% от суммы

Более 10 млн. руб.

23 000 + 0,1% суммы (макс. 50 000)

25 000 + 0,1% от суммы (макс. 100 000)

✅ Вопросы налогообложения

Для продавца сумма, полученная от реализации квартиры, считается доходом. Соответственно у него появляется обязательство уплатить 13% НДФЛ. При этом степень родства сторон никак не влияет на размер ставки. Даже если купля-продажа недвижимости проводится только на бумаге, без фактической передачи денег, никто не отменяет необходимость уплаты налога. В договоре обязательно прописывается цена сделки, соответственно налог должен быть уплачен с этой суммы.

Существенно занижая стоимость по документам (с разницей более чем 20% по сравнению со среднерыночными расценками), можно получить только дополнительные неприятности и расходы. Подобные случаи обычно привлекают внимание налоговых органов. Они имеют законное право не только начислить недостающую сумму налога, но и добавить пеню за уклонение.

В зависимости от продолжительности владения квартирой продавец может быть освобожден от уплаты налога (ст. 217.1 НК РФ).

  • более 3-х лет: для недвижимости, полученной в результате наследования, дарения, приватизации или договора ренты;
  • более 5-ти лет: для жилья, полученного в собственность иными способами.

Для покупателя покупка квартиры у близкого родственника не предусматривает возможность получить налоговый вычет и вернуть часть уплаченного НДФЛ. Согласно ст.105.1 п. 2 пп 11 НК РФ супруги, родители, дети, браться и сестры считаются взаимозависимыми лицами, а п. 5 ст. 220 НК РФ исключает в таких случаях право на вычет.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками вполне законна, но в ходе сделки важно учесть ряд нюансов. Как лучше оформить договор? Обращаться ли к нотариусу для заверения документа? Стоит ли подписывать акт приема-передачи? Наши юристы готовы бесплатно ответить на все вопросы. При необходимости они обеспечат полное сопровождение сделки, чтобы исключить возможные риски и избавить стороны от хлопот с оформлением документов.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
614
задать вопрос эксперту

Комментарии:

  1. Ника

    Добрый день.
    В случае покупки доли квартиры у брата, какой налог я должна буду заплатить?

  2. Вера

    Добрый вечер. Поясните, пожалуйста: купил квартиру у отца, оформил ипотеку на приобретение, плачу с процентами банку и ещё не могу оформить налоговый вычет!!?

Добавить комментарий
Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания применять.