Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры, если он не выписывается?

Просмотров 2180
Фото: pixabay.com

Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, покупатели рассчитывают на свободное пользование новой собственностью. Но зачастую купленная недвижимость оказывается обремененной. Одной из сложностей считается не выписка бывшего собственника из уже проданной им квартиры. Нередко это идет вразрез с договоренностями между продавцом и покупателем. Возникает необходимость выписать бывшего собственника из купленной квартиры. Что делать в случае отказа выписываться добровольно? Постараемся ответить на все вопросы с позиции законодательства.

Читайте также о решении проблем с жильцами – “Как выписать не собственника квартиры без его согласия”.

✅ По закону

Основное преимущество квартир в новостройках перед вторичным рынком жилья – отсутствие прежних собственников. Жилье сдается в эксплуатацию сразу после окончания строительства дома. Однако покупаемые площади на «вторичке» уже обжиты и находятся в удобном районе. Оформляя сделку, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи квартиры.

Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту
Процесс выписки прежнего собственника возможен как по договоренности, так и без нее. Сейчас часто прописывают в договоре, что бывший хозяин снимется с регистрационного учета сразу после завершения продажи квартиры. Следовательно, если условие не исполнено – новый собственник вправе обратиться в суд. Указывать нужно именно на нарушение пункта договора о выписке из жилого помещения.

Основания для прекращения регистрации прежнего хозяина квартиры:

  • Собственник обладает преимущественным правом иметь во владении, пользоваться и всячески распоряжаться судьбой недвижимости (ст. 209 ГК РФ).
  • Вступивший в права собственник вправе требовать устранения нарушений, посягающих на его жилье (ст. 304 ГК РФ) – одним из таких нарушений вполне может являться прописка продавца, как прежнего распорядителя дома.
  • Вместе с продажей квартиры завершаются и права пользования жилплощадью для членов семьи собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ) – законодатель определяет «членами семьи» всех, кто был прописан в квартире до момента совершения сделки купли-продажи жилого объекта.
Таким образом, закон всячески защищает права собственников недвижимости. При ущемлении своих интересов новый владелец квартиры может обратиться за принудительной выпиской.

✅ Что делать если купили квартиру, а бывшие владельцы отказываются выписываться?

Несмотря на защиту интересов собственника, закон ничем не ограничивает право продавать квартиру с зарегистрированными в ней людьми. Например, покупатель квартиры сам даёт согласие на сохранение прописки за бывшим хозяином и членами его семьи. Но происходит это крайне редко.

Основной документ, который регулирует вопрос выписки – письменный договор купли-продажи квартиры. Узнать о том, кто прописан в квартире на момент совершения сделки должен сам покупатель. Кроме того, нужно обговорить с продавцом точный срок выписки. Это гарантии на случай отказа бывших владельцев сниматься с учета из квартиры. Обладая доказательствами нарушения, можно смело идти в суд. После рассмотрения дела суд издаст постановление о принудительной выписке прежнего собственника.

Пример:

Гражданин Кирюхин Д.В. подыскал новую квартиру. Единственным собственником жилья являлась Васина А.А., но помимо нее в жилплощади были прописаны два внука. Обговорив детали будущей сделки, стороны составили договор купли-продажи. Васина должна была выписаться из жилья сразу после регистрации сделки в Росреестре. Правда на деле, оформив квартиру в собственность, Кирюхин столкнулся с проблемой. Васина снялась с регистрационного учета, а вот внуки проживали в другом городе. Сведений об их местонахождении Васина давать отказалась.

Тогда Кирюхин, как новый собственник, обратился в суд с исковым заявлением. Контактные данные о внуках указаны не были, т.к. сведений о них у истца не имелось. Но несмотря на это суд иск удовлетворил. Оба внука были выписаны из квартиры в принудительном порядке. Основания – отсутствие прав на недвижимость, а также право нового собственника выписать прежних жильцов (ст. 292 ГК РФ). Принудительная выписка из квартиры прошла успешно.

✅ Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры через суд

Аннулирование прописки прежних собственников происходит в связи с утратой права собственности на проданную жилплощадь. Ранее прописанные в квартире лица (члены семьи) снимаются с регистрационного учета вследствие прекращения права пользования жилым объектом. Судебная выписка всегда инициируется новым распорядителем дома.

🔻 Порядок действий и процедура

Предлагаем пошаговый алгоритм действий:

  1. Убедитесь, что прежний хозяин не намерен сниматься с регистрационного учета. Известны случаи, когда человек находился в отъезде или лежал в больнице. Отказ выписываться из квартиры нужно получить лично. Тогда имеются все основания действовать через суд.
  2. Посетите Управляющую компанию и возьмите выписку из домовой книги (расширенную). Справка содержит сведения о том, кого прописали в жилплощади.
  3. Составьте исковое заявление о о прекращении прав пользования жилым помещением. Укажите, что бывший собственник нарушает ваши права по отношению к купленной квартире. Также подготовить документы – по числу участников дела.
  4. Новое правило с 1 октября 2019 года – уведомить ответчиков и третьих лиц о предстоящих разбирательствах. Для этого нужно прийти на почту, подготовить ценные письма с описью вложений – и отправить их по адресу купленной квартиры. Ответчики получат пакет с документами. Или не получат – но это роли не играет, поскольку истец уведомил их о передаче дела в суд. Требование новое, раньше уведомлением сторон занимались суды.
  5. Отнести пакет с документами в канцелярию районного суда (экспедицию). Перед тем, как передавать документы нужно оплатить госпошлину за подачу иска, например – в том же здании суда или в банке.
  6. Ожидайте вызова на предварительные слушания. Туда нужно прийти с чёткими требованиями и документами для суда.
  7. Суд проверит, всё ли верно – и назначит основные слушания. Не факт, что ответчик явится на заседание. Это является поводом для отмены слушаний (два раза). На третий раз неявки ответчика судебное решение выносится заочно – на основе предоставленных данных.
  8. Посетите приёмную суда для получения копии исполнительного листа.
  9. Отправляйтесь в “паспортный стол” или ТСЖ – за справкой о проживающих в квартире лицах. Предъявите копию решения суда. Вам выдадут справку, где ответчики уже не будут значится. Параллельно их снимают с регистрационного учёта. Останется выселить бывших хозяев из жилплощади (если они еще не съехали). После этого новый собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Судебные слушания требуют учета множества факторов. Если вы испытываете сложности с заполнением искового заявления или документами, обращайтесь к юристам нашего портала. Бесплатная онлайн консультация позволит вам почувствовать уверенность в своих силах.

🔻 Исковое заявление

Основное требование к составлению искового заявления – аргументированность позиции. Истец должен указать свои требования и подкрепить их доказательствами.

Содержание иска:

  • вступительная часть – наименование судебного органа;
  • ФИО и паспортные данные обеих сторон (истца и ответчика), причем с 2020 года нужно указывать подробные данные об ответчике (ИНН, серию и номер паспорта);
  • причина обращения за помощью в суд – отказ бывшего собственника выписываться из купленной квартиры;
  • обоснование своей позиции, ссылки на законодательные нормы;
  • требования к суду – выписать прежнего владельца без согласия;
  • перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
  • дата и подпись.

Допускается заполнение искового заявления от руки черной или синей ручкой. Второй вариант – набрать текст иска на компьютере. Желательно после консультации с юристом.

🔻 Прилагаемые документы

Исковое заявление сопровождается следующими документами:

  • копия паспорта истца (со штампом о регистрации на новом месте);
  • справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • копия финансово-лицевого счёта из ЖЭУ;
  • заверенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры (обратите внимание на пункт «выписка прежних жильцов» – он послужит основным доказательством вашей правоты);
  • юридические документы на недвижимость – о праве (договор купли-продажи) и о регистрации (выписка из ЕГРН или свидетельство);
  • письменная претензия в адрес бывшего собственника (прикладывается либо почтовая квитанция, либо обратный ответ с отказом);
  • квитанция об оплате государственной пошлины.
Исковое заявление и документы отправляются всем участникам судебного дела: одна копия – секретарю канцелярии суда, вторая – ответчику, третья – свидетелям или остальным участникам, например - Управлению по вопросам миграции (УВМ).

Заполняйте исковое заявление грамотно – инструкцию можно найти в статье “Как составить исковое заявление о выписке из квартиры в суд”.

✅ Стоимость

Законодатель установил точный размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера. На начало 2021 года сумма составляет 300 рублей. При этом госпошлина может быть уплачена в двойном размере – это происходит в том случае, если в заявлении несколько исковых требований (имущественного и неимущественного характера).

Реквизиты для оплаты госпошлины обычно вывешивают на официальном сайте судебного органа. Квитанцию можно попросить у секретаря канцелярии (но выдают не везде). Оплата происходит в любом отделении российского банка: через кассу, терминал или онлайн-банкинг с заверкой чека в банке. Оплаченная квитанция прикладывается к пакету с документами.

✅ Сроки выписки

Процедура выписки укладывается в 3 рабочих дня (без учета выходных и праздников). Выписка из квартиры прежнего владельца при его отказе предполагает обращение в суд. Это означает, что сроки на выписку дополнятся судебными сроками.

Самое простое разбирательство в суде продлится не менее 2 месяцев – 5-7 дней на рассмотрение иска, 15-30 дней до предварительных слушаний, 10 дней – до основных слушаний + 30 дней на обжалование решения суда. Обычно на всё уходит от 2,5 до 6 месяцев.

✅ Возможные сложности

Квартиры на вторичном рынке жилья обременяются правами прежних жильцов. Покупая такую квартиру, нужно внимательно изучать условия договора купли-продажи. Сложности возникают с выпиской лиц, отнесенных к категории «не выписываемых» (см. ниже). Если этого не учесть, то можно серьезно осложнить будущую сделку с недвижимостью.

Кого нельзя выписать даже через суд:

  1. Несовершеннолетние – выписываются либо с родителями, либо не выписываются вообще. Ситуация может осложняться тем фактом, что ребенок имеет обязательную долю в квартире. Разрешение на его выписку не дадут даже органы опеки, не говоря уже о суде (см. “Выписка несовершеннолетних детей при продаже квартиры“).
  2. Граждане, имеющие право пожизненного проживания в квартире – чаще всего это прежние собственники, передавшие объект в дар своим родным или знакомым. Кроме того, право пожизненного проживания в квартире даётся наследникам по завещанию.
  3. Супруги – имеют право пользования жилым помещением в рамках доли совместно нажитого имущества. Они также могут получить такое право по условиям брачного контракта. Если супруг бывший – проблем возникнуть не должно (см. “Выписка из квартиры бывшего мужа“).
Указанные категории граждан часто сохраняют прописку даже в проданной квартире. Поэтому, в интересах покупателя жилья самостоятельно узнать о зарегистрированных лицах. Сделать это можно на основе выписки из домовой книги. За справкой обратитесь в УВМ по месту регистрации квартиры или в «паспортный стол» при Управляющей компании.

✅ Судебная практика

Практика рассмотрения дел о выписке бывших собственников из квартиры опирается на ст. 209 и ст. 292 ГК РФ. Первое, на что обращают внимание судьи – права собственника недвижимости. Если бывший владелец не входит в категорию граждан, которых выписывать нельзя – то исковое заявление будет удовлетворено. Причем новый собственник может попросить суд взыскать задолженности с прежних хозяев за коммунальные услуги.

Пример из практики:

Пресненский районный суд г. Москвы рассматривал дело Свиридова Г.П. против Наумова В.А. по факту выписки из проданной квартиры. Основная суть спора – нежелание Наумова, как бывшего собственника квартиры, сниматься с учета в проданной жилплощади. Основание – временные трудности с поиском нового жилья. Свиридов, как новый собственник квартиры, настаивал на скорейшей выписке Наумова. Основание – препятствование законному праву оформить дарственную на квартиру в пользу своей дочери. Продав квартиру, Наумов перестал платить коммунальные платежи.

Обратившись в суд, Свиридов указал два требования: выписать бывшего хозяина из купленной квартиры и обязать того погасить долги за жилье. Вместе с иском Свиридов передал копию финансово-лицевого счёта за ЖКУ и нотариальный договор купли-продажи (с пунктом о выписке прежних жильцов). Районный суд установил, что Свиридов действительно является собственником квартиры (свидетельство о праве собственности + выписка из ЕГРН), а Наумов утратил все права на жилой объект. Было также установлено, что прежний хозяин не имеет права пользоваться квартирой вплоть до своей смерти.

Итоговое решение: удовлетворить исковое заявление Свиридова и обязать Наумова выписаться из квартиры в течение месяца. Кроме того, ответчик должен погасить задолженности за квартиру. Основания – ст. 209, а также ст. 304 ГК РФ.

✅ Помощь юриста

Разногласия с бывшим владельцем квартиры часто приводят к судебным разбирательствам. Причем доказывать свою правоту должен истец – новый собственник жилья. Ему предстоит составить исковое заявление, собрать документы, уведомить бывшего хозяина, взять выписку из домовой книги, заверить договор у нотариуса, узнать о правах жильцов квартиры, изучить законодательную базу… Одним словом, потратить уйму времени и сил на подготовку к судебным слушаниям. И если в дело закрадется ошибка – то придется все исправлять или начинать сначала.

Гораздо удобнее обратиться к юристам. Бесплатная онлайн консультация призвана помочь с выпиской из жилплощади через суд. Юрист знает обо всех нюансах процедуры, а значит составит подробный алгоритм действий. Правоведы помогут заполнить исковое заявление без ошибок и с указанием всех исковых требований. Обращаясь за помощью, вы повышаете свои шансы на успешное отстаивание интересов в суде.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
614
задать вопрос эксперту

Комментарии:

  1. Рамиль

    Купил дом через риэлторскую контору. В договоре купли-продажи было обусловлено, что бывший хозяин выпишется из жилища сразу же после оплаты. Вот уже год я не могу выписать его через юриста конторы бывшего хозяина, т.к. он исчез из поля зрения, его ищут, но нет данных о его местонахождении. Что мне делать?

    • На вопрос отвечает юрист сайта
      Дмитрий Носиков
      Задать вопрос эксперту

      Здравствуйте, Рамиль!

      Исчезновение бывшего хозяина квартиры – не повод сохранять его прописку в ущерб Вашим интересам. Если он не снялся с учёта в соответствии с договоренностями, остаётся действовать в судебном порядке. Ниже рассмотрим основные шаги:

    • Прежде всего, закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах на недвижимость – бумажный экземпляр стоит 460 рублей или 290 электронная. Также закажите в жил.компании справку о зарегистрированных в квартире лицах. Из неё будет понятно, числится бывший хозяин в жилплощади или нет?
    • Далее, готовите документы, оформляете исковое заявление, идёте на почту и отсылаете ценное письмо с описью по адресу текущей квартиры – это позволит не тратить время на поиски ответчика, поскольку местом проживания человека считается адрес его прописки – в силу ст. 20 ГК РФ, а также п. 63 Постановления Пленума ВС № 25 от 23 июня 2015 года.
    • Затем – обращайтесь в районный суд. Дальнейший ход процедуры описан в статье (см. выше). Если решение в Вашу пользу – останется заказать обновленную выписку из домовой книги, а “потерявшегося” снимут с учёта без Вашего участия. Возможно, он умер или пропал без вести – в данном случае эти факты устанавливать не нужно, тем более Вы не родственник продавцу.
    • Юристы нашего сайта готовы ответить и на другие вопросы по выписке из жилых помещений – обращайтесь в чат или звоните по телефонам горячей линии!

      Бесплатная

      консультация юриста

      Москва и Московская область
      Санкт-Петербург и область
  2. Светлана

    Здравствуйте!
    Я выкупила долю в квартире у бывшего супруга, по договору он должен выписаться в течение 60 дней. Он проживает сейчас с нами, и тиранит меня и детей. Могу ли я его выписать раньше срока, т.к. совместное проживание небезопасно.

    • На вопрос отвечает юрист сайта
      Дмитрий Носиков
      Задать вопрос эксперту

      Добрый день, Светлана!

      Договор купли-продажи – это основной документ, который отражает условия сделки между продавцом и покупателем. Если Вы с бывшим мужем указали “60 дней” – как время для снятия с регистрационного учёта, сократить сроки не получится. Изменения в ДКП вносятся с согласия обеих сторон договора (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Вероятно, Ваш муж не согласится на такой шаг. Допускается односторонний отказ от исполнения договора – но для этого нужны веские причины, опять же прописанные в тексте ДКП доли в квартире. Вряд ли вы указали “факт тирании”.

      Если бывший супруг поднимает на Вас или ребенка руку – обращайтесь к участковому, заручитесь показаниями соседей, в крайнем случае уезжайте на время с ребенком, например – к родителям. В течение 2-х месяцев бывший супруг должен сам сняться с учёта и съехать из квартиры. Терпеть Вы его не обязаны! Если не выписывается добровольно – обращайтесь в суд с иском о признании утратившим право собственности на квартиру.

      Почитайте наши статьи “Выписка из квартиры бывшего мужа“, а также “Как выселить бывшего супруга из квартиры собственника” – они также помогут разобраться с проблемой.

      Если нужна дополнительная консультация юриста, оставляйте вопросы в чате или позвоните по телефонам на сайте.

      Бесплатная

      консультация юриста

      Москва и Московская область
      Санкт-Петербург и область
  3. Александр

    Добрый день!
    В статье вы указываете, что необходимо к исковому заявлению приложить выписку из домовой книги (расширенную) о зарегистрированных в квартире лицах, либо справку и.
    С данным вопросом я обращался в УФМС, в ЖЭК и получил отказ в предоставлении таких сведений со ссылкой на закон о защите персональных данных.
    Что делать в данном случае? Как узнать о прописанных в квартире и грамотно составить исковое? Примет ли суд исковое к рассмотрению без выписки из домовой книги?

Добавить комментарий
Этот сайт защищен reCAPTCHA и применяются Политика конфиденциальности и Условия обслуживания Google.