Задать
вопрос
онлайн
Бесплатная консультация
по всей России
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Продажа невыделенной доли в квартире

Просмотров 48
Фото: pixabay.com

Практически все жилье в России находится в общей долевой собственности. Реже встречается совместная собственность супругов. Считается, что раз квартира принадлежит нескольким людям – рано или поздно, возникнут споры. Нередко они связаны с продажей невыделенных долей в квартире. Например, если один собственник хочет избавиться от дроби, а остальные требуют ее выделения или продажи жилья целиком.

Можно ли продать долю, если она не выделена в квартире? Что говорит закон и как это происходит на самом деле. Разберем актуальные вопросы и рассмотрим порядок такой продажи с учетом юридических правил.

Что такое невыделенная доля в квартире?

Во-первых, нужно определить, какую долю считать невыделенной, а какая выделена? Между ними существует большая разница. Особенно в плане оценки для продажи – забегая вперед, скажем, что гораздо выгоднее продавать выделенную долю жилплощади.

Различают два типа долевой собственности на квартиру:

  • Выделенная доля – представлена в физическом эквиваленте (комната). Собственник такой доли может иметь не одну, а несколько изолированных комнат, в зависимости от планировки квартиры (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

«Выделенная доля» всегда отражается в правоутверждающем документе – свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН. Речь идет о таком описании доли, как метраж (кв. метры), право занимать отдельную комнату, ее номер в конкретной квартире по техническому плану (паспорту). Обычно на выделенную дробь ее владельцу приходит отдельный лицевой счет из ЕИРЦ.

Пример:

Санкт-Петербург, 3-комнатная квартира. Жилье находится в долевой собственности семьи – супругов с ребенком и одинокого молодого человека. Соотношение – ⅔ к ⅓ доли. Совладельцы договорились «выделить доли» и заключили соглашение об определении порядка пользования квартирой. Семье досталось 2 комнаты из 3-х имеющихся, а оставшуюся (проходную) занял одинокий собственник. Тем самым, жильцы превратили математические дроби в их «физическое» выражение – комнаты.

  • Невыделенная доля – отличается тем, что она не представлена в виде отдельной комнаты и любого другого имущества. Иначе, содольщики не заключали соглашения и не выделяли доли через суд. Второе название невыделенной доли – «идеальная», т.е. математическая дробь в праве общей собственности на квартиру. Размер может быть любым – начиная от ½ и заканчивая 1/100 долей в жилом помещении.

Безусловно, собственник может распоряжаться невыделенной долей, но у него будут иметься ограничения, например – запрет на использование в качестве залога в банке.

Пример:

Брат и сестра получили в наследство 2-комнатную квартиру в равных пропорциях. Поскольку жилье принадлежит двоим собственникам, каждый получит по ½ доле в общем праве. Учитывая, что в квартире две отдельные комнаты – брат с сестрой могут договориться о том, что займут по одной из них. Однако если они не составят соглашение об определении порядка пользования квартирой, доли останутся невыделенными. Другими словами, не закрепленными за отдельной комнатой. Впоследствии, если кто-то захочет продать ½ часть, ее цена окажется ниже, чем если продавать выделенный процент.

Таким образом, невыделенная доля в квартире – это абстрактная величина, которую нельзя измерить и потрогать. До тех пор, пока она не будет соответствовать комнате, сохраняется «идеальная» доля в общем праве собственности на жилплощадь. Подробнее читайте в статье «Как перевести долю в квартире в комнату«.

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире?

Не страшно, если доля не представлена в виде комнаты – ее можно продать, подарить и обменять. Одним словом, распорядиться по своему усмотрению (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Но нужно помнить о трех моментах:

  • преимущественное право выкупа – которое имеют остальные сособственники, причем условия и цена не должны меняться в случае продажи «на сторону»;
  • возможность выделения доли;
  • продажа квартиры целиком с дальнейшим распределением дохода между всеми владельцами.
Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Александр Фомичев
Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту
Если вы намерены продать невыделенную долю, приготовьтесь к снижению цены. Желающих приобрести «идеальную» дробь в праве без комнаты не очень много. Хотя невыделенные доли пользуются спросом в крупных городах, например – Москве и Санкт-Петербурге. Чаще всего покупателей интересует регистрация (прописка), поэтому они могут купить долю с целью «стать москвичом». Продажа долей в регионах – не так популярна, как, скажем, продажа отдельных комнат.

Порядок действий

Подробнее о ходе процедуры в таблице:

ЭтапОписание
Устное обсуждение с содольщиками продажи невыделенной долиЕсли есть возможность – продавцу нужно собрать всех правообладателей и предложить им выкуп своей доли. Чье-то согласие упростит дальнейшую сделку – можно обговорить условия и приступить к составлению договора купли-продажи
Отправка уведомлений о продаже невыделенной доли

(действие правила о преимущественном праве выкупа – ст. 250 ГК РФ)
Если устное предложение невозможно, придется направлять письменные извещения в адрес всех сособственников.

Далее, события развиваются следующим образом:

• Один или несколько дольщиков ответят согласием на предложение продавца. Значит с кем-то из них и будет заключена сделка.
• Совладельцы не захотят выкупать долю и оформят отказы от преимущественного права выкупа. Для этого им придется посетить нотариуса вместе с продавцом.
• Ответ не последовал – в таком случае собственнику придется выждать 30-дневный срок, и приступать к поиску покупателя на стороне. Также нужно засвидетельствовать соблюдение срока – обычно направляют письмо с объявленной ценностью и уведомлением о вручении адресату. Можно доверить рассылку уведомлений нотариусу, но в таком случае возрастут расходы на оплату его услуг.
Поиск покупателяЕсли никто из собственников не изъявил желания выкупать долю, сделка заключается с посторонним человеком.

Выставив долю на продажу, собственник может:

• обратиться в агентство по недвижимости или к риэлтору;
• подать объявление – в газету, СМИ, интернет-сайт (Avito, ЦИАН);
• воспользоваться помощью знакомых и друзей и т.д.
Оформление сделкиУчастники будущей сделки обсуждают важные моменты купли-продажи. В частности, им предстоит решить:

• к какому нотариусу обращаться;
• кому оплачивать его услуги;
• как производить расчет;
• составлять ли предварительный ДКП невыделенной доли в квартире и др.
Составление договора купли-продажи, заверка у нотариусаОбсудив нюансы, можно приступать к оформлению намерений в письменной форме. Обязательное условие – нотариальная форма ДКП, акта приема-передачи и прочих документов.
Нотариус проверяет:

• дееспособность продавца и покупателя;
• соблюдение преимущественного права – уведомление совладельцев о продаже (кроме случаев, когда доля отчуждается в пользу одного из собственников);
• не нарушены ли интересы детей, имеется ли разрешение ООП на продажу доли ребенка;
• юридическую чистоту квартиры;
• платежеспособность сторон;
• предъявленные докумены;
• соответствие договора истинным намерениям и т.д.

Затем, если все верно, нотариус скрепляет ДКП подписью и «мокрой» печатью.
Регистрационные действияЗавершающий этап, в ходе которого происходит внесение сведений о сделке в ФКП «Росреестра».

Начиная с 1 февраля 2019 года, услуга по передаче заявки в регистрирующий орган поручена нотариусам. Тем самым, участники сделки освобождаются от данной процедуры, и, заметим, абсолютно бесплатно.

Отправленные документы проходят проверку в органе Росреестра. Оттуда же и поступает ответ – положительный или отрицательный. Если все в порядке, нотариусу пришлют электронные выписки из ЕГРН, а специалист выдаст их участникам купли-продажи.

Необходимые документы

Оформление сделки потребует от ее участников сбора документов. За правильностью комплекта с документацией следит нотариус. Поэтому нужно отнестись к процессу со всей ответственностью.

Что входит в пакет с документами:

  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • документ о регистрации права собственности на долю – до 2016 года выдавали свидетельства, сейчас выдают выписки из ЕГРН;
  • документы о праве получения доли (не комнаты);
  • технический план квартиры, экспликация, кадастровый паспорт или выписка из реестра недвижимости;
  • выписка из Единого информационно-расчетного центра или УК – об отсутствии долгов по квартплате;
  • почтовые письма, телеграммы с уведомлением о вручении предложений адресатам (либо – их нотариальные отказы);
  • по ситуации – разрешение от ООП или согласие второго супруга.

Также могут понадобиться и другие документы. Часть из них запрашивает сам нотариус, часть – предъявляют участники сделки.

Образец договора купли-продажи невыделенной доли в квартире

Основной договор, который гарантирует передачу доли и оплату проходит удостоверение в нотариальной конторе. Обычно специалист сам предоставляет бланк и вносит туда нужные сведения. Участникам остается ознакомиться с текстом и подписать документ.

Вкратце, содержание договора купли-продажи:

  • ФИО, паспортные реквизиты и адреса сторон;
  • указание на предмет сделки – не только на долю, но и на квартиру, где она закреплена, кадастровые данные и проч.
  • сведения о получении права собственности – продавцу;
  • цена доли – цифрой и прописью;
  • данные об отсутствии ареста, обременений и проч.
  • права и обязанности сторон сделки;
  • каков порядок расчетов;
  • дополнительная информация;
  • подписи и печать нотариуса.

Подробнее о содержании и его пунктах вы сможете узнать из отдельной статьи «Договор купли-продажи доли в квартире».

Прилагаем образец ДКП, который позволит составить документ с учетом особенностей вашей сделки:

 

Сроки, время оформления

Отчуждение невыделенных долей гораздо сложнее, чем продажа квартиры целиком. Потребуется соблюсти первоочередное право выкупа, найти покупателя, обсудить условия, показать квартиру и т.д.

Рассылка уведомлений происходит через почту или с участием нотариуса. Доставка осуществляется в течение 3-14 дней. Отсчет сроков на ответ о выкупе ведется с даты вручения письма адресату. Продавцу нужно подождать 30 дней (минимум).

Договор купли-продажи можно оформить в течение дня. Вместе с тем стороны могут составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире – на случай, если сделка откладывается на определенный срок. Отправка документов в ФКП «Росреестр» происходит через нотариуса. Закон отводит на это 1-2 суток с момента удостоверения ДКП квартиры. Ответ от Росреестра поступит в течение 1 дня – электронная заявка, или в течение 3 дней – бумажный вариант.

Стоимость

Учитывая, что ДКП доли в квартире проходит утверждение у нотариуса, Продавец и Покупатель несут финансовые расходы.

Составление проекта договора, проверка юридической чистоты сделки, запрос в государственные инстанции, обращение к ЕИС – все это входит в услуги правового и технического характера (УПТХ). Участники сделки оплачивают работу нотариусу по тарифу конторы – от 2 000 рублей.

Нотариальная госпошлина за заверку ДКП обойдется в сумму от цены договора – 0,5% в пределах от 300 до 20 000 рублей (ст. 333.24 НК РФ). Кому оплачивать эти расходы? Стороны решают заблаговременно – по умолчанию расходы на сделку несет покупатель.

Основная госпошлина за изменения в ЕГРН – 2 000 рублей с покупателя. Со стороны продавца – 350 рублей в счет изменений в право собственности на квартиру.

Остальные расходы могут быть связаны с заказом выписки из ЕГРН, справкио кадастровой стоимости, согласия второго супруга и т.д.

Подводные камни, риски и сложности

Прежде чем продавать невыделенную долю, нужно учесть сопровождающие сделку риски. Даже известны случаи, когда продавцы не могли найти покупателей в течение 1-2 лет.

Какие могут быть сложности:

  1. Низкая стоимость – отчуждаемая доля ценится ниже, чем квартира целиком. А в случае с невыделенной дробью можно рассчитывать всего на 40-50% от рыночной стоимости. Желающих интересует прежде всего вариант с регистрацией в квартире. Реже – расчет на проживание в квартире с долевой собственностью.
  2. Конфликты с содольщиками – вероятно, им не понравится, что вы хотите продать долю чужим людям. На практике протест выражается в форме оттягивания с ответом, запертой дверью при осмотре квартиры покупателем, подачей иска о выкупе доли и/или определения порядка пользования квартирой. Проблемы придется решать оперативно, иначе могут быть трудности с продажей.
  3. Учет интересов детей и супругов – если они также претендуют на имущество. Дополнительная сложность с детскими долями – обращение за разрешением в ООП с последующим выделением доли в новой квартире (см. «Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка«).

Покупателю нужно быть внимательным в первую очередь. Сведения о размере доли нужно смотреть в правоутверждающих документах. Многие продавцы хитрят, выдавая «долю» за «комнату», чем вводят в заблуждение доверчивых покупателей.

Продажа невыделенных дробей в квартире гораздо сложнее реализации выделенных долей. Отсутствие порядка пользования квартирой создает сложности. Многие продавцы пишут в объявлении, что продают долю «без просмотра». Налицо – конфликт с совладельцами квартиры. Последние могут сорвать сделку на этапе оформления, например – подачей искового заявления. Очень важно учесть все юридические нюансы, просчитать риски и подготовить документы. Если у вас возникнут сложности, обратитесь к юристам нашего портала. Быть может, ваша ситуация требует тщательного разбора с индивидуальными ответами.

Смотрите видео-инструкцию о продаже долей в квартире:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
395
задать вопрос эксперту