Задать
вопрос
онлайн
Бесплатная консультация
по всей России
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Преимущественное право покупки доли в квартире

Просмотров 13
Фото: pixabay.com

Желая продать долю в квартире, хозяева торопятся с поиском покупателя на стороне. Многие забывают о том, что нужно учесть преимущественное право покупки другими совладельцами. Последние имеют приоритет в выкупе, даже если собственник продает долю на торгах при банкротстве.

Стоит ли говорить, что преимущественное право выкупа доли создает сложности в распоряжении квартирой? Не все обыватели знают об уведомлении, выкупной стоимости и переводе прав покупателя в случае нарушения приоритетного права. Обо всех тонкостях нелегкой процедуры читайте в нашей статье.

Что такое преимущественное право?

Принятие решения о продаже доли всецело за собственником. Остальные совладельцы не могут ему в этом помешать. Зато могут рассчитывать на приоритет в выкупе объекта.

Преимущественное право покупки доли в недвижимости – это законное право владельцев на выкуп процентной части одного из собственников – продавца (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Неважно, в чем выражается доля – в «идеальной» дроби (¼ часть) или в виде отдельной комнаты (спальня – 18 м²). Соседи по квартире имеют право приобрести долю продавца в числе первых покупателей.

Особенности преимущественного права на покупку:

  1. Применяется только к совладельцам и не относится к числу обычных жильцов (не собственникам).
  2. Прежде чем продать долю третьему лицу, владелец обязан предложить выкуп остальным собственникам.
  3. Нельзя установить высокую стоимость доли для соседей по квартире, а после их отказа продать «чужому» лицу за меньшую цену.
  4. Не применяется в рамках безвозмездных сделок – дарении и завещании имущества.
  5. Преимущественное право выкупа действует не только в случае продажи, но и в случае обмена (мены) доли на другое жилье (п. 5 ст. 250 ГК РФ).
  6. Раздумья содольщиков могут длиться не более 30 дней с момента их уведомлений.
  7. Закон запрещает передавать право третьим лицам не из числа собственников квартиры.
  8. Нарушение приоритета в покупке может быть оспорено в судебном порядке в течение 90 дней (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
  9. Даже если доля отходит в качестве залога, банк обязан предложить ее выкуп другим дольщикам – в случае их отказов часть жилья уйдет с аукциона (торги).

Одним словом, соседи по квартире имеют выгодное преимущество в плане выкупа доли одного из собственников. Задача последнего – оповестить совладельцев о намерении отдать свою часть жилья в рамках купли-продажи.

Уведомление собственников о продаже доли (образец)

Случается, что между жильцами квартиры натянутые отношения. Но это не означает, что можно не уведомлять собственников о продаже доли. Напротив, грамотное извещение ускорит сделку, а в случае споров выступит аргументом в пользу соблюдения правил.

Уведомление о реализации доли составляется в письменной форме (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Желательно не прибегать к устному информированию соседей. Как вы понимаете, в таком случае у вас не будет никаких доказательств.

Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Александр Фомичев
Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту

Варианты известить совладельцев о продаже доли:

  • официальная бумага с нотариальной печатью;
  • простое письменное оповещение – лично в руки или заказным письмом по почте.

Надежнее всего действовать через нотариуса: придется посетить контору, ознакомиться с образцом, дать согласие и ждать ответа от совладельцев.

Если вы составляете уведомление своими силами, нужно найти образец, заполнить основные пункты и переслать извещение по адресам дольщиков. Даже если письмо дойдет, но по вине получателя не будет вручено ему в руки – считается, что уведомление доставлено (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Ознакомьтесь с шаблоном предложения о покупке:

Порядок продажи доли в квартире

Итак, для того чтобы продать долю в квартире, нужно известить об этом других собственников. Потенциальные покупатели могут согласиться с предложением о покупке, оставить его без ответа или направить отказ в выкупе.

Рассмотрим алгоритм купли-продажи доли в квартире:

  1. Твердое решение продать часть жилья.
  2. Выбор способа уведомлений дольщиков – устно или письменно, с помощью нотариуса или самостоятельно.
  3. Оформление извещений в адрес совладельцев.
  4. Отправка уведомлений всем соседям.
  5. Ожидание обратных ответов в течение 30 дней – согласий, если собственники готовы выкупить долю либо отказов от такого права.
Отказ от преимущественного права выкупа доли позволяет начать поиск стороннего покупателя до истечения 30-дневного срока.
  1. Заключение договора купли-продажи с выбранным кандидатом – из числа совладельцев.
  2. Заверка намерений у нотариуса.
  3. Передача объекта и денег.
  4. Завершение регистрации в органе Росреестра.

Совсем необязательно ждать месячный срок на ответы со стороны дольщиков. Если продавец разослал извещения, договорился с одним из соседей, а остальные написали об отказе – стороны могут ударить по рукам в любое время. Самое главное в такой ситуации соблюдать преимущественное право покупки. Раз порядок не был нарушен, значит можно приступать к купле-продаже с выбранным кандидатом.

Пример:

Бабушка, мама и дочь имеют в собственности 3-комнатную квартиру. Бабушке принадлежит ⅔, а мать и дочка владеют ⅓ на двоих, т.е. каждая по 1/6 части. Внучка собирается переезжать в другую страну, поэтому собирается продать «идеальную» долю одному из собственников. Девушка помнит о преимущественном праве выкупа и направляет уведомления бабушке и матери. В тексте извещения указана выкупная цена 270 000 рублей. Обеих женщин устраивает предложение, они согласны на выкуп доли. Однако мама предлагает 280 000 рублей, в то время как у бабушки нет лишних денег конкурировать с дочерью. Она готова заплатить лишь заявленную сумму. Таким образом, несмотря на интерес обоих собственников, дочь выберет мать – поскольку ее предложение о цене гораздо выгоднее.

Что делать в случае нарушения преимущественного права покупки доли?

Недобрые отношения между дольщиками могут приводить к спорам. Один из таких конфликтов – нарушение приоритетного права выкупа доли в квартире. Скажем, когда продавец не предложил свою часть жилья другим дольщикам, а нашёл покупателя на стороне и оформил куплю-продажу в обход правил ст. 250 ГК РФ. Тем самым, он не поставил в известность соседей, что дает им право оспорить сделку в судебном порядке.

Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Алексей Петрушин
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Различают следующие нарушения:

  • отсутствие уведомлений с предложением о покупке;
  • несоблюдение 30-дневного срока на ответ дольщиков;
  • снижение выкупной цены для стороннего покупателя;
  • фиктивная сделка – например, обход преимущественного права за счет дарения доли с передачей денег.

Потерпевшим даётся 3 месяца на подачу иска о признании сделки недействительной. Отсчёт начинается с того момента, когда дольщики-истцы узнали об обмане собственника-ответчика.

Порядок действий

Обнаружив несправедливость, нужно следовать алгоритму по оспариванию сделки:

  1. Установить факт ничтожности купли-продажи.
  2. Подготовить доказательства, привлечь свидетелей.
  3. Оформить исковое заявление (см. ниже).
  4. Внести выкупную цену за долю на депозитный счет судебного департамента, а также оплатить госпошлину.
  5. Переслать или передать иск в судебную канцелярию – обычно такие дела рассматривает городской суд.
  6. Отстоять свои интересы на заседаниях суда.
  7. Дождаться окончательного решения + сроков на апелляцию со стороны ответчика.
  8. Оформить право собственности на долю в Росреестре – деньги уйдут на счет продавца.

Зачастую в тяжбах участвуют сразу четыре стороны: один или несколько истцов, ответчики – покупатель и продавец + орган Росреестра, если сведения о переходе права уже были внесены в ЕГРН.

Образец иска о переводе прав и обязанностей покупателя доли в квартире

 

Документы

Орган правосудия принимает единый пакет из документов – в него входит исковое заявление (см. выше), квитанция об оплате госпошлины и список приложений:

  • копия паспорта истца (-ов);
  • копия доверенности + паспорт представителя (в случае делегирования);
  • копии документов на владение долей в общем праве – обычно это свидетельство или выписка из Росреестра;
  • копия правоустанавливающего документа (например, договор о передаче квартиры в частную собственность граждан, договор дарения доли и др.);
  • архивная выписка из домовой книги – справка о составе жильцов;
  • техпаспорт на квартиру + план расположения комнат;
  • копии почтовых извещений или свидетельство нотариуса о передаче уведомлений;
  • отказы от покупки доли в квартире;
  • квитанция о зачислении денег на счёт судебного департамента – выдается в банке по запросу истца.
Имейте в виду, что иск содержит требование о переводе прав покупателя, а значит истец обязан иметь деньги для выкупа доли. Отсутствие квитанции о зачислении средств служит основанием для отказа в удовлетворении иска.

Сроки

Минимальное время для рассмотрения иска – 1 месяц с даты его подачи. Столько же уйдет на слушания в присутствии участников спора. Если заявлены ходатайства о проведении экспертизы – суд откладывает заседание до получения результатов. На это может уйти от 2 недель до 2 месяцев. Срок на апелляцию – 1 месяц, при условии подачи в течение 10 дней с момента вынесения (ст. 321 ГПК РФ).

Переоформление права собственности в Росреестре займет от 4 до 15 дней, без учёта праздников и выходных дней (суббота, воскресенье).

Стоимость

Ориентир при определении цены иска – выкупная стоимость доли. Размер госпошлины считается как % от суммы исковых требований, но в пределах от 400 рублей до 60 тысяч рублей (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Вместе с тем истец несёт расходы покупателя, если таковые были установлены. Например, на оплату услуг нотариуса, получение справок и прочих бумаг. Судебные издержки можно взыскать с ответчика.

Судебная практика

Продажа долей и комнат без предложений совладельцам встречается довольно часто. Даже если такое произошло, суд встанет на сторону потерпевшего – одного истца или нескольких истцов.

Суды обращают внимание на следующие моменты:

  • получил ли истец уведомление;
  • как было составлено извещение, каким способом направлено адресатам;
  • срок подачи иска после нарушения – не позднее чем 3 месяца или 90 дней;
  • притязания остальных совладельцев;
  • размер проданной доли;
  • наличие денег для оплаты и др.

Одна из обязанностей суда – установить факт зачисления денег на депозитный счет судебного департамента или нотариуса.

Пример:

Оренбургский районный суд зафиксировал обращение Орловой в отношение Ступина. Оказалось, что Орлова не получила извещения о выкупе доли, посчитав, что ответчик нарушил ее преимущественное право покупки (других совладельцев не было). Ступин заявил обратное – якобы он направил уведомление в адрес истца, но так и не дождался ответа от женщины. Однако ни почтовых, ни нотариальных копий об отправке Ступин не предъявил. Суд обратил внимание, что Орлова не предоставила квитанцию о внесении выкупной суммы за долю Ступина. Истец заявила, что собственник выставил слишком высокую цену и у нее нет таких денег.

Определив позиции сторон, суд вынес следующие решения:

  • приоритетное право выкупа было нарушено – ответчик не смог объяснить, как и когда он направлял оповещение;
  • истец не имеет суммы денег для выкупа доли – фактически сделка бы не состоялась;
  • считать продажу доли третьему лицу законной.

Таким образом, иск Орловой был отклонен – хоть женщина и заявила о нарушении, она не хотела переводить права покупателя на себя.

Можно ли и как обойти преимущественное право?

Итак, несоблюдение приоритетов в продаже и покупке доли чревато оспариванием сделки. Возникает вопрос, как оформить куплю-продажу с чужим лицом, минуя извещение собственников?

Законные способы обойти правило:

  • Дарственная (договор дарения)

Подойдет только в том случае, если владелец не собирается получать деньги от «одаряемого». Учтите, что факт притворства легко оспорить в суде, а значит договоренность аннулируется (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Обычно дарственная оформляется на родственника. Подробнее об этом читайте в нашей статье «Дарение доли квартиры близкому родственнику».

Житейский вариант: подарить часть своей доли выбранному лицу, оформить документы, а затем передать новому собственнику остаток – уже в рамках купли-продажи. При таком раскладе преимущественное право выкупа будет соблюдено.

  • Высокая цена

Рискованная операция, поскольку если предложить совладельцам выкуп доли за высокую цену, стоимость нельзя снижать и для третьих лиц. Разумеется, можно вообще не найти покупателя на рынке недвижимости.

Физическое выделение дробной доли позволяет обойти преимущественное право выкупа дольщиками. Если собственник переведет часть жилья в квадратные метры, он станет хозяином комнаты. Обособленное жилое помещение должно иметь вход, кухню, санузел и прочие коммуникации.

Недостаток в том, что выдел части квартиры в натуре встречается очень редко.

Столкнулись с нарушением преимущественного права покупки? Обратитесь к юристам нашего портала – консультация бесплатная. Совместно мы найдем способ решить вашу проблему. Вы можете даже не знать о притворной сделке, а эксперт сразу установить факт нарушения. Доверьтесь опыту юристов – они помогут составить алгоритм действий, «разжуют» статьи закона, оценят риски и укажут на аргументы при выстраивании защитной линии в суде. Заручившись поддержкой эксперта, вы добьетесь справедливости (например, перевода прав и обязанностей покупателя в свою пользу).

Рекомендуем видео о нюансах приоритетного права выкупа доли в квартире:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
216
задать вопрос эксперту
-->