Задать
вопрос
онлайн
Бесплатная консультация
по всей России
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Покупка квартиры у юридического лица

Просмотров 5
Фото: pixabay.com

Все чаще инициаторами продажи квартиры выступают юридические лица. Это связано с развитием рынка первичной недвижимости, где инвесторами строительства выступают сторонние организации, получающие право на жилплощадь для ее дальнейшей реализации. Покупка квартиры от юридического лица имеет свои нюансы.

Можно ли купить квартиру у юридического лица

Задавшись целью купить квартиру, покупатель может оформить сделку не только с физическим, но и с юридическим лицом. Основное отличие операции купли-продажи — необходимость получения согласия всех учредителей на продажу имущества. Такая сделка несет много рисков, поэтому потребуется:

  • Собрать пакет документов о юрлице, позволяющий определить его устойчивость на финансовом рынке.
  • Выделить дополнительное время для проверки чистоты сделки. Процесс продажи будет длиться дольше, чем при покупке у физлица.
Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Александр Фомичев
Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту
Нередко под покупкой понимают и оформление Договора долевого участия с застройщиком. Такая формулировка некорректна, но допустима при условии, что покупатель понимает: под ДДУ приобретается не квартира, а право требования предоставить жилплощадь, которая только будет достроена и введена в эксплуатацию. Жилье по ДДУ еще не имеет статуса собственности.

На первичном рынке квартиры покупаются у Застройщиков или юридических лиц, которые ранее приобрели право требования. Для приобретения у Девелопера может оформляться:

  • Основной или Предварительный договор долевого участия.
  • Инвестиционный договор.

Если право требования продает сторонняя организация, заключается договор уступки прав.

Рынок недвижимости переполнен компаниями, предлагающими квартиры в новосторойках. Держатель денег рискует потерять накопленные финансы, если не проверит законность деятельности Застройщика или не оценит перспективы получения квартиры в будущем. Для снижения рисков рекомендуется оформлять ДДУ на завершительном этапе строительства, когда наглядно видно, что стройка не стоит на месте и дом скоро будет сдан.

Рассмотренные варианты касаются покупки у юрлиц в новостройке. В объявлениях о продаже квартир на вторичном рынке также предлагается недвижимость от Застройщиков, оформивших право собственности на возведенный комплекс; от организаций, которые приобрели квартиры у Застройщика и теперь выставляют их на продажу; от юридических лиц, получивших недвижимость по ДКП, договору дарения или в наследство. В любом случае задача покупателя — проверить юридическую чистоту сделки.

Порядок оформления сделки

Процесс покупки недвижимости от юридического лица состоит из следующих этапов:

Первичный рынок

(покупка квартиры от Застройщика по ДДУ)

Вторичный рынок

(покупка у юридического лица по ДКП)

Переговоры с Застройщиком.

Получение юридическим лицом разрешения от учредителей на совершение сделки, переговоры Продавца с Покупателем.

Сбор документов. Покупателю понадобится минимальный набор справок. Обязательные к предоставлению документы — паспорт; разрешение органов опеки и попечительства, пенсионного фонда при покупке жилья на средства МК; согласие банка на предоставление ипотеки при покупке квартиры в кредит. Для продавца перечень документации будет более расширенный.

Подписание ДДУ с Девелопером.

Подписание договора купли-продажи.

Оплата Застройщику суммы, прописанной в договоре

Частичная или полная оплата стоимости квартиры. При этом можно использовать способ расчета через банковскую ячейку, доступ к которой откроется продавцу только после регистрации перехода права собственности в Росреестре

Оформленный ДДУ также подлежит госрегистрации, в этом его отличие от остальных договоров, предполагающих вложение средств в строящийся объект.

Оплата госпошлины, регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

Приемка квартиры у Застройщика, регистрация права собственности в Росреестре.

Оформление акта приема-передачи — это последний этап взаимодействия с юрлицом при оформлении ДКП.

Более быстрый способ приобрети собственное жилье — купить квартиру от юридического лица на вторичном рынке, когда дом уже выстроен, сдан в эксплуатацию, но по мере доведения жилья до состояния полной готовности его стоимость увеличивается. В целях экономии, покупатели обращаются к Застройщикам.

Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя

Проверка документации — этап, требующий предварительного выявления потенциальных рисков, связанных со взаимодействием с продавцом. Наиболее часто покупатели сталкиваются с негативными моментами:

  • Банкротство юридического лица. Согласно гл. III. 1 Закона №127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О банкротстве», сделки, проведенные должником, могут быть признаны недействительными. Вопрос о недействительности решается в суде. Если будет доказано, что Покупатель знал об ущемлении прав кредиторов, продажа аннулируется, даже если соответствующий договор заключен 3 года назад (или ранее).
  • Отсутствие предприятия в Реестре юридических лиц.
  • Отсутствие госрегистрации права собственности на недвижимость, если квартира продается на вторичке.
  • Аннулирование (истечение срока действия) доверенности, ранее выданной лицу, уполномоченному на совершение сделки.
  • Отсутствие у представителя организации полномочий на совершение сделки.
  • Нехватка документов. Юридическое лицо при продаже на вторичке должно предоставить протокол собрания учредителей с решением о продаже. Если его нет, сделка под сомнением.
  • Предоставление фальшивых документов.

Выявить нарушения поможет только тщательная проверка документации. Не лишней будет консультация опытного юриста.

Документы, необходимые для сделки купли-продажи с юридическим лицом

Продавцом квартиры на вторичном рынке предоставляются документы:

  1. Расширенная выписка ЕГРН, выписка ЕГРЮЛ. Документ должен быть выдан не ранее 1 месяца до текущей даты; чем «свежее» справка, тем лучше. В ЕГРН отражена информация: не находится ли объект под обременением, на каком основании квартира была передана юридическому лицу. Если в графе «документ-основание» указано «Свидетельство о праве на наследство», не исключено, что на недвижимость будут претендовать иные наследники.
  2. Правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения или иной, предполагающий обретение права собственности.
  3. Архивная выписка из домовой книги. Документ отражает, кто был прописан в квартире. Всех указанных лиц необходимо перечислить в ДКП и утвердить конечный срок снятия их с регистрационного учета.
  4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  5. Техпаспорт жилья. Покупателю необходимо сравнить планировку в продаваемой квартире с планировкой, обозначенной в технической документации.
  6. Если в ЕГРН указано, что квартира находится в залоге, продавец должен предоставить согласие залогодержателя (например — банка) на продажу.

Для продавца — Застройщика перечень документации будет иной. Покупателем проверяется:

  1. Выписка ЕГРЮЛ. Девелопер должен числиться в списке как юрлицо. Стоит обратить внимание на дату регистрации.
  2. Уставная документация.
  3. Разрешение на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.
  4. Заключение органа исполнительной власти о том, что Застройщик и проектная декларация соответствуют критериям, установленным законом. Это значит, что Девелопер предоставил о себе полную информацию, указал бенефициарных владельцев, предоставил сведения обо всех ведомых им проектах, раскрыл сведения о материальной состоятельности и предоставил данные годовых финансовых отчетов.
  5. Документ, подтверждающий правомочность представителя действовать от имени компании.

Также следует проверить, не открыты ли в отношении компании исполнительные производства. Возможно, имущество Застройщика находится под арестом. Об этом можно узнать в отделении Федеральной службы судебных приставов.

После тщательного анализа предоставленного пакета документов следует исключить и иные риски, связанные со спецификой рынка недвижимости.

Вторичный рынок

Если не Застройщик, а третье физлицо предлагает купить квартиру по сравнительно заниженной цене, стоит более ответственно отнестись к поверке документов. С большой вероятностью продается неликвид, и переезда в новое жилье придется ждать несколько лет.

Образец договора купли-продажи квартиры у юридического лица на вторичном рынке

Образец договора купли-продажи квартиры у юридического лица на вторичном рынке

Новостройка

Основные риски покупки жилья на первичном рынке:

  • остановка строительства;
  • отсутствие у Девелопера необходимых разрешений на возведение жилого комплекса;
  • участие в мошеннической схеме, цель которой — привлечение и последующее нецелевое использования капитала инвесторов.
Наиболее часто используемый и надежный документ для оформления сделки — Договор долевого участия. Он составляется в соответствии с законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве...", который в 2018 г. претерпел множество из изменений. Девелоперов обязали предоставлять полный отчет о расходовании средств инвесторов, тратить средства, предназначенные на возведение домов в рамках одного проекта по целевому назначению. Расчеты между продавцом и покупателем будут осуществляться посредством использования эскроу-счетов, где средства замораживаются до сдачи дома в эксплуатацию.

Несмотря на большую защиту инвесторов, необходимо проявлять бдительность и проверять документы о законности деятельности застройщика.

Образец Договора долевого участия с Застройщиком

Образец Договора долевого участия с ЗастройщикомОбразец Договора долевого участия с ЗастройщикомОбразец Договора долевого участия с Застройщиком

Ипотека

Ввиду высокой стоимости недвижимости активно развивается рынок ипотечного кредитования, поэтому покупатель может использовать привлеченные финансовые средства для покупки недвижимости. При такой сделке важно, чтобы банк одобрил выдачу кредита. Риски для покупателя сведены к минимуму, поскольку не только он заинтересован в обеспечении обязательства.

Казалось бы, какой интерес банка в предоставлении кредита на недостроенную недвижимость, ведь такое имущество неликвидно. В действительности взять ипотеку на стройку невозможно, если у банка и Девелопера не оформлены партнерские отношения. Договоренности происходят следующим образом:

  • Застройщик обращается в определенный финансово устойчивый банк с предложением о сотрудничестве;
  • банк проводит аккредитацию строительной компании, после чего объекты застройщика включаются в программы ипотечного кредитования.

Так банки расширяют сферу инвестиционной деятельности. Получить аккредитацию может не каждая компания, и лишь финансово устойчивая. К таким конгломератам банки и сами выстраиваются в очередь с предложением о сотрудничестве. Оформляя кредит на строящийся объект можно быть уверенным в ранее проведенной проверке Застройщика банком. Лидерами по выдаче подобных кредитов являются: Газпромбанк, ВТБ, Сбербанк.

Образец покупки квартиры у юрлица с привлечением ипотекиОбразец покупки квартиры у юрлица с привлечением ипотекиОбразец покупки квартиры у юрлица с привлечением ипотеки

Сроки проведения сделки

При покупке квартиры от застройщика следует ознакомиться с графиком строительства. В проектной документации должны быть указаны даты завершения отдельных этапов стройки, а также дата введения объекта в эксплуатацию. В отдельных регионах существуют организации, контролирующие выполнение инвестиционных проектов. В Москве это Москомстройинвест — организация, наблюдающая за выполнением предписаний закона о долевом строительстве. При нарушении сроков следует обратиться в соответствующую организацию за получением достоверной информации.

После выбора объекта сделка может быть оформлена в срок до 2 недель, однако если продавец подготовлен к сделке, у него имеется вся необходимая документация, можно оформить куплю-продажу за 7-10 дней. Именно столько времени потребуется на госрегистрацию права собственности в Росреестре.

Как избежать обмана

Недоверие — черта, которая поможет избежать мошенников. Нужно доверять не словам Застройщика или представителя компании об их финансовом благополучии, большом количестве сданных объектов, а только фактам, отраженным в официальных документах. Наибольшую опасность для покупателя несет:

  1. Приобретение квартиры по доверенности. Даже действительный документ может быть получен путем обмана, шантажа. Покупая квартиру у поверенного, необходимо предварительно выяснить в организации, наделялся ли представитель такими полномочиями.
  2. Покупка наследственного имущества. Споры о наследстве могут возникнуть через много лет (максимум —10) после оформления квартиры в собственность. Если в суде будет доказано, что наследник имеет право на квартиру, сделка будет отменена.
  3. Оформление квартиры по подложным документам. Несмотря на многоступенчатый процесс проверки документации со стороны госструктур, не исключен обман. Мошенники могут действовать от лица недееспособных лиц, доверчивых граждан преклонного возраста, поэтому лучше сразу исключить сделки, где компания является представителем собственника.

Купить квартиру, не рискуя собственным капиталом, поможет бдительность, внимательность и знание законодательства.

Как составить договор и организовать безопасное проведение взаиморасчетов путем оформления аккредитива, аренды банковской ячейки? Специализируясь на проведении сделок с недвижимостью, юрист безошибочно выявляет признаки мошеннических схем. Подозрительные документы проверяются на достоверность путем самостоятельной отправки запросов в ЕГРН, ФССП.

Юрист поможет определить правомочность продавца, предотвратить потерю имущества в будущем. Организация юридического сопровождения сделки — единственный шанс избежать обмана и оформить нужные документы в кратчайшие сроки.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
291
задать вопрос эксперту