Задать
вопрос
онлайн
Бесплатная консультация
по всей России
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке

Просмотров 3
Фото: pixabay.com

Содержание

К рынку вторичной недвижимости относятся такие жилые помещения, на которые уже было оформлено право собственности. В случае приобретения вторичного жилья всегда существует риск того, что Покупатель столкнется с трудностями и проблемами. Например, Продавец может умышленно скрыть правду об объекте недвижимости, использовать подложные и фальшивые документы, исчезнуть после получения денег и пр. Так на что же необходимо обратить внимание, чтобы не стать жертвой безответственного Продавца или мошенника?

Риски и подводные камни

Риски, которыми сопровождается покупка жилья, можно разделить на 3 крупные категории. Это:

  1. Риски юридического характера. Т.к. сделка купли-продажи требует большого количества документов, именно здесь мошенники получают возможность «разгуляться» на полную. Они подделывают бумаги реальных собственников, выбивают бумаги силой и угрозами, получают их нечестным путем. Покупатели же не всегда обладают достаточной правовой подкованностью, чтобы определить факт подлога или обмана. Сделка, проведенная с юридическими нарушениями (по фальшивым документам, не от лица реального собственника, при невменяемости собственника и т.д.), способна обернуться для Покупателя потерей и квартиры, и денег.
  2. Риски технического характера. Квартира может быть продана Покупателю в неудовлетворительном состоянии либо мошенником, либо безответственным Продавцом, который решил умолчать о существующих недостатках. Обычно Покупатель все же становится новым собственником жилья, однако сталкивается с некомфортными условиями проживания и необходимостью проведения ремонта. Проблемы технического характера не так страшны для Покупателя, как проблемы юридического характера, однако они влекут за собой вынужденные траты.
  3. Риски, связанные с оформлением сделки. Речь идет про неправильное заключение договора купли-продажи квартиры (ДКПК), небезопасную передачу денег и пр. Покупателю необходимо грамотно соблюдать процессуальные особенности сделки, чтобы оградить себя от возможной потери жилья, времени и средств.
Как Покупателю Вам необходимо самостоятельно посещать и осматривать выбранные объекты недвижимости. Вам также нужно самостоятельно изучать и проверять сопроводительную документацию на квартиру, персональную документацию Продавца и условия основного договора купли-продажи.

Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах

Проверка квартиры на юридическую чистоту начинается с того, что Покупатель подробно расспрашивает Продавца об истории и статусе квартиры. Впоследствии ответы собственника понадобится сравнить с данными, приведенными в официальных документах на недвижимость. Стандартный пакет документов должен включать в себя:

  • паспорт Продавца (действительность данных проверяется на сайте МВД или в паспортном столе по месту прописки Продавца);
  • выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт на квартиру;
  • архивную выписку из домовой книги;
  • справку из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • опционально – разрешение от Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки;
  • опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу совместно нажитого имущества;
  • опционально – письменные и нотариально заверенные согласия других собственников (дольщиков) на проведение сделки и их отказ от использования преимущественного права выкупа доли.

Вот, какие пункты понадобится уточнить у действующего владельца жилья.

Кто именно выступает собственником квартиры?

В идеале Продавцом должен выступать фактический собственник квартиры. Этот вариант считается наиболее безопасным для Покупателя. Информация о собственнике содержится в выписке из ЕГРН, которую Покупатель может либо запросить у Продавца, либо взять в Росреестре самостоятельно.

Иногда от имени собственника в сделке участвует другое лицо – например, риэлтор, родственник, друг семьи и пр. Обычно такой человек предъявляет Покупателю доверенность, в которой указывается, что Доверитель передал своему Доверенному представителю определенные полномочия. Однако для Покупателя сделки, которые проводятся по доверенностям, – опасны и нежелательны.

Даже если доверенность составлена на специальной гербовой бумаге, имеет удостоверяющую подпись нотариуса и на первый взгляд кажется официальной, Покупатель не может быть на 100% уверен в ее действительности. Чтобы убедиться в законности документа, Покупателю понадобится посетить нотариуса, у которого она оформлялась.

Мошенники часто используют для оформления доверенностей таких собственников, которые не отдают отчета своим действиям или находятся в тяжелых жизненных обстоятельствах. Речь идет про одиноких пенсионеров, граждан с алкогольной или наркотической зависимостью, инвалидов, сирот. Впоследствии сделки, проведенные по таким доверенностям, легко могут быть признаны недействительными.

Не была ли квартира куплена на материнский капитал или приватизирована?

Чтобы узнать, как именно Продавец получил квартиру в свое владение, необходимо запросить у него или самостоятельно получить в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Мероприятия по приватизации часто проводятся с нарушением действующих правил. Например, родители по незнанию или по прямому умыслу выписывают детей из муниципальной собственности прямо перед тем, как квартира переходит во владение семьи. Когда такой ребенок вырастет и узнает о факте нарушения своих имущественных интересов, он сможет обратиться в суд. Покупатель, который станет собственником жилья к этому моменту, рискует остаться без крыши над головой.

Жильцы, которые были прописаны в квартире, но отказались от включения в состав собственников в ходе приватизации, сохраняют право пожизненного пользования данными квадратными метрами. Проживание в квартире с посторонними людьми – еще один риск, который может проявиться после покупки приватизированной квартиры.

Также нарушения могут обнаружиться в квартире, купленной на материнский капитал. Если квартира была приобретена с привлечением государственных средств, то в состав собственников должны были быть включены отец семейства, мать семейства и их дети (совершеннолетние и несовершеннолетние). Если хотя бы 1 ребенок останется без положенной ему доли, впоследствии он сможет инициировать судебное разбирательство. Вы же рискуете лишиться спорного жилья.

Не велись ли вокруг квартиры судебные споры и тяжбы?

Ответ на этот вопрос также можно получить из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Покупатель заинтересован в том, чтобы Продавец числился собственником жилья в течение как минимум 3 последних лет.

Если основанием для перехода права собственности выступило «судебное решение», это повод задуматься. Получается, что Продавец стал владельцем жилья в ходе судебного разбирательства. Вполне возможно, что на этом история не закончится, и рано или поздно тяжба продолжится.

Также из расширенной выписки ЕГРН можно узнать, насколько «спокойной» была история владения квартирой в целом. Здесь может быть зафиксировано, что вокруг квартиры велись многочисленные судебные разбирательства. Иногда оказывается, что в квартире подозрительно часто сменялись собственники. Все это – поводы не заключать сделку купли-продажи с Продавцом.

Не была ли квартира получена в качестве наследства?

Этот вопрос можно уточнить, внимательно изучив выписку из ЕГРН или выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Приобретая недвижимость, которая была получена предыдущим владельцем в качестве наследства, вы ставите себя в невыгодное и опасное положение. В любой момент свои права на такое жилье могут заявить другие наследники, о которых ничего не было известно ранее.

Следует отказываться не только от приобретения унаследованной недвижимости, но и от приобретения недвижимости, которая перешла к Продавцу по договору дарения или по договору ренты. Все эти соглашения затрагивают интересы 3-их лиц. Впоследствии эти лица теоретически могут обратиться в суд, претендуя на спорное жилье.

Не затрагивает ли купля-продажа имущественные интересы опекаемых лиц?

Под опекаемыми лицами понимаются несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные граждане. Если такие лица в квартире есть (числятся собственниками или прописанными жильцами), то Продавцу понадобится обращаться в ООиП с целью получения разрешения на проведение сделки. Если отчуждение будет проведено без этого разрешения, то его признают недействительным в судебном порядке (ст. 21 ФЗ №48).

Получить информацию о наличии в квартире опекаемых лиц можно благодаря:

  • выписке из ЕГРН (о собственниках);
  • выписке из домовой книги (о прописанных жильцах).
Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Алексей Петрушин
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Уточнить дееспособность Продавца можно, если запросить у него свежую справку из психоневрологического диспансера или действующие водительские права. Подтверждение дееспособности оказывается особенно актуально в случае, когда Продавцу уже исполнилось 55-60 лет. В этом возрасте у людей часто проявляются т.н. «возрастные заболевания», связанные с сосудистой деятельностью головного мозга. Важно знать, что иногда недееспособными признаются люди с зависимостями – алкогольной или наркотической (ст. 29 ГК РФ).

Не наложены ли на квартиру ограничения или обременения?

Эти сведения содержатся в выписке из ЕГРН. Даже если на квартиру наложены ограничительные меры (обременение в виде ипотечного залога, наличие заключенного договора аренды и пр.), стороны смогут зарегистрировать переход права собственности.

Однако Покупатель окажется в невыгодном положении, ведь впоследствии он должен будет самостоятельно посещать Росреестр для устранения существующих ограничений (как новый собственник).

Нет ли среди собственников или жильцов временно выписанных лиц?

Ответ на этот вопрос содержится в архивной выписке из домовой книги. К временно выписанным лицам относятся осужденные, военнослужащие, а также лица, исчезнувшие в неизвестном направлении.

Если такие люди входят в состав собственников или прописанных жильцов, то от сделки рекомендуется отказаться. Продавец едва ли сможет выписать их из квартиры или каким-либо образом лишить права собственности. Так что как только временно выписанное лицо объявится, оно сможет спокойно въехать в квартиру и продолжить ею пользоваться.

Продавец может предъявить письменный документ, где временно выписанное лицо якобы соглашается с продажей недвижимости и обещает выписаться самостоятельно. Однако Покупателю не стоит доверять этой бумаге и соглашаться на сделку.

Не нарушает ли продажа интересы сособственника или супруга Продавца?

Квартирой может владеть не один, а несколько человек. Если недвижимость поделена на доли, то речь идет про долевую собственность. В этом случае Продавец сначала должен предложить отчуждаемую долю своим сособственникам. Только после того, как каждый из совладельцев составит письменный и нотариально заверенный отказ от преимущественного права выкупа доли, Продавец сможет начать поиск заинтересованного Покупателя из числа 3-их лиц (ст. 250 ГК РФ).

Если же квартира была нажита супругами в браке, то речь идет про совместно нажитую собственность. Такое имущество может быть продано одним из супругов, но только при условии, что другой супруг предоставит письменное и нотариальное согласие на проведение сделки. Купля-продажа, осуществленная без такого согласия, может быть оспорена вторым супругом и признана недействительной в судебном порядке (ст. 35 СК РФ).

Не находится ли дом в аварийном состоянии или в плане на расселение?

Чтобы уточнить, не относится ли здание к категории ветхих или аварийных, Покупателю понадобится посетить администрацию по месту нахождения квартиры. Работники должны предоставить информацию о статусе дома по первому требованию.

Технические нюансы: на что обратить внимание при осмотре квартиры

Если Вы своевременно не проверите техническое состояние квартиры и дома, велик риск возникновения неприятных последствий – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Чтобы этого не произошло, необходимо учесть, изучить и оценить:

  1. Общее состояние здания (осмотреть придомовую территорию, подъезды, по возможности – подвалы и чердак).
  2. Материалы, использованные при возведении дома (долговечны или нет, шумоизоляционны или нет и т.д.).
  3. Общее состояние подъезда (степень чистоты, благоустроенности, наличие/отсутствие лифта, мусоропровода и т.д.).
  4. Общее состояние квартиры (наличие/отсутствие плесени, грибка, сырости, состояние стен, потолков, полов и т.д.).
  5. Наличие/отсутствие коммуникационных систем, их исправность (водопровод, электрическая проводка, отопление).
  6. Удобство планировки квартиры, расположение квартиры относительно сторон света, вид из окон.
  7. Наличие/отсутствие в квартире ремонта, а также бытовых благ.
Фото: pixabay.com
Мнение эксперта
Александр Фомичев
Юрист. Стаж лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Задать вопрос эксперту
При осмотре квартиры Вам также понадобится запросить у Продавца технический план. Данные из этого документа внимательно сверяются с реально существующей планировкой. Если Вы выявите в каком-то месте несоответствие, Вам нужно будет уточнить у Продавца, была ли проведенная перепланировка одобрена и узаконена в БТИ. Законность и санкционированность перепланировки подтверждается соответствующей справкой, которую Продавец обязан запросить в БТИ по Вашему требованию.

Если после перерегистрации права собственности выяснится, что перепланировка была несанкционированной, нового владельца:

  • привлекут к административной ответственности с необходимостью уплаты штрафа (по ст. 7.21 КоАП РФ);
  • обяжут возвратить квартиру к ее первоначальному виду за счет личных сбережений.

Также Покупателю понадобится проверить, совпадает ли реальное местоположение квартиры с ее местоположением по документам.

Чтобы узнать больше о возможных подводных камнях, поговорите с соседями Продавца. Так Вам удастся не только выявить интересные подробности о жилье или собственнике, но и понять, насколько потенциальные соседи близки Вам по социальному статусу.

Безопасное оформление сделки: о чем нужно помнить

После исчерпывающей проверки юридических и технических моментов Покупателю потребуется грамотно провести саму сделку купли-продажи. Здесь нужно учесть следующее:

  1. В ДКПК необходимо указывать только реальную (рыночную) стоимость квартиры. Продавец может настаивать на том, чтобы в документ была вписана заниженная сумма, а оставшаяся часть денег – передана в «неофициальном» и «доверительном» формате. Покупатель не заинтересован в подобных махинациях по целому ряду причин: его могут признать соучастником налогового преступления, сделка может быть оспорена и признана недействительной по обращению в суд контролирующих органов, а также сумма имущественного налогового вычета для Покупателя окажется меньше (т.к. она рассчитывается на основании стоимости квартиры, указанной в ДКПК). Если же сделка окажется расторгнутой, то Покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
  2. Покупателю необходимо принимать личное участие в обсуждении договоренностей, которые будут зафиксированы в тексте ДКПК. Перед подписанием необходимо внимательно прочесть документ на предмет выявления скрытых моментов, неточностей, юридических тонкостей и пр. Покупателю рекомендуется самостоятельно подписывать договор и требовать от Продавца того же (а не через посредников).
  3. Покупатель заинтересован в том, чтобы в тексте ДКПК указывалась следующая приблизительная формулировка: «Продавец получит деньги за квартиру только после того, как переход права собственности будет официально зарегистрирован в Росреестре». Если средства будут переданы раньше этого момента, велик риск, что Продавец не исполнит своих обязательств и просто исчезнет с выручкой.
  4. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы передача денег осуществлялась современным и безопасным способом. Например, можно арендовать банковскую ячейку или открыть аккредитивный счет. Если же участники сделки договариваются о более традиционном методе (передача денег в наличном формате из рук в руки), то Покупателю рекомендуется взять на встречу своего свидетеля и потребовать от Продавца составления расписки о получении средств. То же самое Покупателю понадобится сделать, если он договорится с Продавцом о внесении аванса или задатка (еще до перерегистрации права собственности в Росреестре). Дополнительно рекомендуется заключить соглашение о задатке или договор аванса.
Всегда снимайте копии со всех документов и оставляйте их у себя. Так Вы сможете обезопасить себя на случай, если вокруг спорной квартиры будет инициировано судебное разбирательство.

Как проверить риэлтора при покупке квартиры

Если в случае приобретения квартиры Вы обращаетесь за помощью к риэлтору, его также понадобится проверить на предмет благонадежности и ответственности. Для этого понадобится задать специалисту следующие вопросы:

  1. Сколько лет риэлтор трудится на рынке?
  2. Сколько успешных сделок купли-продажи недвижимости риэлтор заключает в год? Если специалист отвечает уклончиво или приводит незначительную цифру (1-2 сделки в год), это повод отказаться от сотрудничества.
  3. Какие именно услуги предоставляет риэлтор? Ответ должен быть конкретизированным и четким.
  4. Какую ответственность понесет риэлтор в случае, если исполнит свои обязанности ненадлежащим образом?*

*Обычно честные компании и работники ручаются «головой». Например, в клиентском договоре прописывается, что риэлтор будет отвечать за убытки своего заказчика в случае проведения неграмотной правовой экспертизы, в случае недостаточной проверки юридической чистоты квартиры и пр.

Даже если в сделке участвует посредник, представляющий Ваши интересы, Вам все равно следует лично отслеживать и курировать процесс купли-продажи. Случается так, что даже при большом денежном вознаграждении риэлторы обманывают своих клиентов или выполняют работу некачественно.

Чтобы выбрать профессионального и опытного риэлтора, Покупателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Не доверять первому впечатлению. Часто мошенники специально арендуют дорогие помещения, чтобы завлечь доверчивого клиента.
  2. Уточнять, работает ли данное риэлторское агентство с банками, юристами и нотариальными конторами. Как правило, крупные компании имеют большой список партнеров.
  3. Изучать отзывы о риэлторских агентствах на специализированных Интернет-сайтах.
  4. Не передавать риэлтору предоплату, тем более, если это не подкрепляется никаким соглашением.
  5. Внимательно и неспешно изучать текст основного договора, заключаемого с риэлтором. Вполне возможно, что «между строк» в нем содержатся невыгодные для клиента условия.
  6. Искать таких риэлторов, которые работают по фиксированной денежной ставке в качестве вознаграждения. Если сумма вознаграждения имеет процентный формат и зависит от стоимости квартиры, риэлтор может специально искать более дорогостоящие варианты жилья.
  7. Проверять документы риэлтора или риэлторского агентства. Вам должны предоставить свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет, а также персональные документы – паспорт, диплом о профильном образовании, сертификаты о повышении квалификации.
Покупка квартиры на вторичном рынке – сложная процедура, включающая в себя множество аспектов. Документы на недвижимость, личность Продавца, техническое состояние помещения и дома, репутация и результативность нанятого риэлтора – все это потребуется проанализировать самым тщательным образом. Не знаете, как избежать рисков и подводных камней конкретно в Вашем случае? Юрист сайта бесплатно проконсультирует Вас и ответит на все интересующие вопросы.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут и бесплатно проконсультирует.

 

Заполните форму с контактными данными
и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

 
 
Спасибо, Саша!
Ваша заявка принята

Ожидайте звонка юриста в течение 5 минут

Анонимно
Информация о вас не будет разглашена
Быстро
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
 
Оцените
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Фото: pixabay.com
Автор статьи
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
244
задать вопрос эксперту